最近,每个盘还是日光吗?

 By:龙(亲爱的网友) 

凉凉!10月30日,继一个月前上演“最后10分钟撤牌”之后,今日P(2018)096 号硚口宗关铁桥地块意外流拍。由于起价高达70 亿,起拍楼面地价 14471 元/平,尚未揭牌就已晋级为硚口片总价地王及单价地王纪录。但在武汉土地市场寒风凌冽状态下,70亿的宗关铁桥地王意外流拍,成为武汉历史上最贵的流拍地块。

宗关铁桥地块

地价节节高  房价层层降 

70亿宗关铁桥地块,位居汉江之滨,是2018年武汉二环内不可多得的大宗地块,总建筑面积48万方,楼面地价14471元/平,超过了隔壁万科汉宜路13345元/平的楼面价。虽然宗关片区在80年前市武汉繁华之地,全国各地商贾云集。但是,进入21世纪后,因为大量破败建筑的存在,导致宗关在武汉人心中的知名度并不高,而片区的房价也基本上是武汉二环内的洼地。

宗关铁桥地块200米视野

目前,片区内分布有时代新世界、中建御景星城、中民人寿里、融侨锦江等新楼盘,价格水平也层次不齐。与武汉其他片区新房二手房严重倒挂不同,宗关片区的新房价格则远远高于二手房价格,片区新房价格普遍在2.7-3万之间,但同小区的二手精装房却只有1.9万。而1000米之外的武汉CBD,新房价格也高达31000,二手房层层下降至了2.5万。在房价层层下降的趋势下,节节攀升的地价,也吓退了不少开发商。

与武汉CBD距离1000米

从巨头云集到无人响应,从数年跟踪到忍痛割舍,从反复调规到残缺不全,二环内的一块黄金地段如今变得锈迹斑斑,外加地块中间突然横亘着还建房,地块形状也从四方四正变成犬牙交错,给后期规划造成了极大不利。而规定时间内一次性付清70亿土地出让金,更是让许多开发商吐了一口老血,这是他们第一次觉得“穷,是真的很可怕!”

卖地收入拦胸斩 客户数量降8成

与2017年1531亿元的土地出让金相比,2018年上半年武汉土地出让金仅有514亿元。随着流拍和突击停牌的地块越来越多,截至到目前,武汉卖地收入与去年同期相比,几乎“拦胸斩”而年初制定1800亿的目标,如今只完成1100亿,一切却变得遥望而不可及。

即使在最后3个月,武汉进行了疯狂的卖地冲刺,但开发商“买主”却异常的冷静,导致近期流失和底价成交地块剧增。除了中建、保利、万科、华发、华侨城等国企趁机“抄底”之外,其他私营性企业纷纷喊穷,表示买不起地。

在中央喊话“坚决遏制房价过快上涨”转向“坚决遏制房价上涨”的背景下,虽然有任志强“2019暴涨”这颗“摇头丸”,但许多开发商老板觉得这次调控非同一般。与前几年,ZY弱地方强,稍不留神就“政策打折、市场放水”的背景不同,这次调控的ZY的意志表现的非常坚强。面临新的玩法,即使有上十年开发经验的开发商老板,也表示未来趋势看不懂、看不透。

随着社交网络的快速发展,参与土地招拍挂不再是开发商的专属,许多购房者也开始围观土地盛宴。所以,土地市场一有风吹草动,购房者也会谋势而动。据武汉郊区第一大盘相关人员介绍,现在与2017年10月相比,客户量基本上减少了8成以上,开盘卖不完成为了绝对的主流。由于害怕冷场,楼盘从之前的“千套齐开”变为“小量多推”,偶尔还会爆发因抢客源打砸竞品售楼部的事件。而汉南、阳逻、葛店部分楼盘也从一年前的千人抢房,茶水费满天飞,沦落到了现在的数十人抢房,精装变毛坯。

买房压力超东京  首套利率频频降 

最近,不少日籍华人设计大师来来访武汉,经过与他们交流中发现。武汉很多年轻人购房压力其实远超亚洲第一大城市——东京。

在同样的交通配套环境下,在东京300万人民币即可购买一幢套内面积为90平米精装修独立屋,而且动不动赠送2个车位,按照首付20%,30年贷款利率0.97%计算,在京东买房首付仅需60万,月供低至7686元/月。

算上公摊等面积,东京一套90平米的精装住宅,折合武汉一套130平米的房子。若按照毛坯关山大道毛坯备案价22000,精装修3500的标准同等类比。购买与东京相仿的住宅,武汉需首付85.6万,加上45.5万精装修,合计首付131万,月供13730元/月。

而且,东京上班族人均年收入为30万RMB,武汉上班族年均收入仅为8.7万RMB,扣除22%的五险一金之后,到手工资仅为6.79万元。虽然东京的人均收入为武汉的4.5倍,但是武汉的首付压力却是东京的2.2倍,月供压力为东京的1.78倍。

在长期霸占全国房贷利率第一的宝座之后,10月份全国各地房贷利率逐渐开始松动。例如,武汉农商行首套房贷款利率仅上浮15%,中国银行首套房利率从上浮30%转变为上浮20%,中国工商银行特殊客户甚至拿到了仅上浮15%的利率。在超高利率的恫吓下,不少购房者开始观望,害怕自己成为山顶的接盘侠,从而期待明年房贷利率回归到正常水平。

 观望,再观望!