2019年就要到来了,眼下正是各房企冲刺2018年成绩,也是展望2019年计划的时候。

明年的目标是什么?

形势如何预判?

大的策略是什么?

如何排兵布阵?

不过这计划,也只适合那些有强烈战略目标感的TOP类房企。那些中小房企则是当一天和尚撞一天钟。

每年的1-2月份TOP10的房企都几百亿了,其它的房企还在自由飞翔。

除了来年的计划,让各房企如芒在背的还有眼下精装修的雷。

这些雷如同“百团大战”般正从四面八方扑面而来:据说武汉约30个项目在开展轰轰烈烈的精装修维权行动。总结起来大概就是“反霸王条款”、“反精装公摊”、“反价格欺诈”,那些声势小点的围攻开发商,声势大点的已开始公车上书……

那么在武汉的房企都会遇到一个十分焦灼的问题——2019年的项目是否做住宅装修?

01

2016年武汉楼市开始一哄而上,跑步进入精装修时代;到2018年底各房企一哄而散,以毛坯房为卖点。显然这中间经历了有关部门、房企、客户、银行等多方博弈。

再加上有关部门出台的暧昧政策描述文件,以及当前毛坯房淘汰精装房的趋势,显然让更多的房企陷入矛盾之中。

不过在此之前,还是让圈圈认真梳理一下精装修的来龙去脉。

早在2005年建设部就颁布了《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》,显然这个阶段还处于提倡阶段并非强制要求。

在全国范围内也只有万科地产等少数房企开始探索批量化精装修,那个时候精装修才是价值点,不装修的房企都是LOW。记得那阵子“开盘必特价,特价必升值”的宇宙第一大房企更是将精装修以赠送的方式给到客户。

提倡精装修的政策,纵有业内外千呼万唤,这个事情一直未能有效地推进下去,毕竟多数的房企是没有这个能力也没有这个意识的。

2016年是个特殊的年份,伴随着去库存政策的实施,市场开始僧多粥少供需矛盾突出,全国各地更有万人体育馆抢房的事情。

情急之下因城施策调控手段匆忙上马,这里值得一提的就是限购限价等政策,熟悉圈内的朋友都知道车速太快紧急刹车是有问题的,但是救命要紧,哪管有没有什么副作用。

限购之后房价仍是一片暴涨,似乎这需求火太旺盛而限购之水太小。

过了这么多年苦日子的房企哪见过这阵势,有钱不赚过期作废,于是捆绑精装、捆绑车位、缴纳茶水费、电商费等,真是妖孽频生群魔乱舞。

显然有关部门出台限价政策时并没有想到会浮起这么大的瓢,而后便是继续打精装限价政策补丁。尽管很多项目还是存在以假乱真、虚报精装、以次充好等现象,但至此无端捆绑豪华精装的现象终于算是消停了。

02

如果话题到此就已结束显然对不起圈内观众。

2018年4月湖北省人民政府《关于促进全省建筑业改革发展二十条意见》(鄂改发〔2018〕14号)文件明确指出“2019年1月1日起,全省各城市新建商品住宅中,全面推行一体化装修技术。”

这就意味着2019年1月1日后新建商品房不再有毛坯房这一概念,不少媒体则是直接打出“再见,毛坯房”的大标题,那么在2019年1月1日临近的日子这个政策执行的如何?

为了解释清楚这个事情,我们先搞清楚一个概念,什么是住宅“全装修”定义?

全装修是指在住宅工程交付使用前,套内和公共部位的固定面、设备管线及开关插座等全部装修并安装完成,厨房和卫生间的基本设施安装到位,满足基本使用功能,可直接入住的住宅。

以这个定义我们可以粗略的理解为①水电工程完成②厨卫装修到位③粉刷已经完成,很显然这个与当前各家房企的精装修的交付成果差别不是很大,最多是设施设备品牌的好坏差别嘛。

但以上不是重点,重点在于时间到了很多问题怎么执行?比如:

  • 全装修的实施时间标准是什么?新建商品房是指以①获取土地的时间为准?②施工许可证时间为准?③装修实施时间为准?显然多数房企对这个是十分的关注;

  • 设计单位对全装修设计质量负责,那就涉及到一个问题精装修图纸是否要进行施工图审查?谁来负责审查?审查的标准是什么?对设计单位的资质是什么要求?谁来认定这个资质? 同样的问题包含施工单位、监理单位等等;

  • 全装修施工施工图审查中应注明装修内容,这就产生了一个与毛坯不同的问题,意味着房企在销售前必须确定设施设备品牌、具体型号,一般一个项目30-36个月的施工周期,所有的品牌及具体型号必须在预售前确定,对多数的中小型房企显然不具备这个招标能力,如果确定品牌和型号,那就必须签订供方协议,有协议就必须付出一大笔定金;

  • 全装修新建商品住宅项目要严格执行建设工程竣工验收制度,要按照工程验收标准进行分部、分户验收。问题在于看得见的表面问题容易解决,而看不见的多数则是在施工过程中会出现问题。如果发生质量瑕疵,拿着有关部门出具的合格证书,那将会多么尴尬?谁会出来承担责任?谁会被啪啪打脸?谁来负责赔偿?

  • 对客户来讲,公摊到底算不算在精装范围,其它争议部分计量规则又是怎样的,哪些算在客户部分?哪些是算在房企部分……

显然如果执行下去,遇到具体的细节问题比我们列举的很多。

03

如果说以上技术层面得到解决,毛坯与精装的合同合并在《商品房买卖合同》中,还是毛坯与精装修分开签合同?

那么银行政策是否提供精装修部分视同毛坯部分一样可以贷款20年30年?如果缺乏银行的支持,推广精装修与现在又有什么不同?是不是会有更多的房企不断想办法逃离政策区转而做毛坯?

显然房企得遵纪守法,做精装金融机构不支持卖不掉,不做精装将有违政令,该如何选择?

精装修,保护环境,节约能源,提升品质,这是个利国利民的好政策,只是此经不能就此不念了,也万万不能念歪了。

做与不做,要怎么做还真是个问题,有关部门、相关机构、金融部门等在一起商量好了吗?

到底怎么干,给市场来句痛快话。