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武汉楼市本土中介九连冠

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武汉楼市成本压力显著

通过一项2018武汉典型板块成本价格与实际房价(备案价)的对比,我们发现,武汉典型板块成本压力较大,成本价占房价占比高达八成以上,再加上营销等费用,房企盈利空间极小,大多数房企迫于业绩压力,几乎都是是清仓挥泪大甩卖。

其主要原因由两方面构成:

一方面,当前武汉依旧从严的“限价”政策,维稳房价;

另一方面,当前入市的项目有相当一部分是2016—2017年的地王或高价地项目,地价处于历史高位;

两方面因素叠加下,地价推导房价的逻辑已破,房企推盘即意味着“赔本”。尽管现在大多属项目捆绑精装修,能够一定程度上缓解部分成本压力,但总的来看大多数板块成本压力依然处于相对较高的水平。

利润高是表象,隐性成本为制约

尤以青山、光谷东、二七滨江等板块表现最为突出,成本价格与实际房价(备案均价)比值约在35%-55%。以江岸区二七滨江为例,成本价格13715元/平方米,而备案均价高达39000元/平方米,两者剪刀差高达25285元/平方米。

在数据层面上,尽管二七滨江板块成本价格低,但从土地出让要求来看,不少地块规定诸如打造国际总部大楼、音乐厅、金融机构的区域总部、世界500强区域总部等高门槛要求。无形中给房企增加了巨大隐性成本,或将导致房企盈利空间急剧压缩,使得成本价格与实际房价(备案均价)几乎持平。由此可见,房价松动的概率并不大。

— — 楼小哥

覆盖策略及时调整,    又何尝不可

其次是五里界、黄家湖、阳逻、金银潭、盘龙城、横店等远郊及近主城板块,16至17年地王频出,地块成本价格均处于高位,使得成本价格与实际房价(备案均价)几乎持平保本,甚至面粉超过面包,亏本出货。

一方面,竞配建、引入企业等竞拍门槛越来越高;另一方面,融资渠道受限下,房企拿地趋于理性,同时在限价等政策压力下拿地,项目自身利润率也面临重压。

基于以上两点,我们认为,

一、各家房企在武汉土地市场的表现将继续持谨慎态度,转战三四线城市是必然选择。

二、成本价格与实际房价趋于持平的态势下,武汉房价上涨冲动强烈,而房价下行却显得极不现实。

三、从武汉的调控政策面看,公积金全国放开,叠加刚需房源摇号比例100%,将会对那些被一线城市及超一线城市高房价挤出的人口,特别是在外地工作的湖北人,形成有力的吸引。给武汉带来持续的刚需购房群体的同时,也将为武汉房价带来足够的人口支撑。