今天,武汉这家楼盘售楼部排了两条长队

一条队伍在买房

一条队伍在退装修

简直堪称魔幻的一幕,同时出现

据说这家楼盘退装修的过程,一波三折

具体怎么波折,我们后面说

两条平行的长队,却道尽武汉楼市真相——

对客户的争夺已进入“淘汰赛”

降自己的价,才能让竞品无价可降

01

很多朋友应该已经猜到,这家楼盘就是新晋网红——当代云谷。

继红星天铂之后,又一个向前期业主退装修的项目。

为什么退装修?

是开发商良心发现还是向市场低头?

本质是为后期卖毛坯跑量,扫清障碍。

据该盘业主透露,昨晚上接到置业电话,说今天可以退装修,于是班也不上赶紧跑过来,生怕开发商反悔。

这应该是当代云谷年末促销大作战的一部分。

通过引入分销,前期开发商已经对外扩散消息,四期3#和前期4、7#部分房源,精装改毛坯销售,均价只有13800,最低价格12420/平

且。改毛坯房源数量“有限”,只有30套。

12月25日,有做分销的朋友在朋友圈发出“特价房源10套促销,均价13800”的消息,并发出具体30套房源楼层及价格。具体情况如下:

很明显,撕掉装修卖毛坯,前期业主一定有强烈不满。

联想到红星的遭遇,当代云谷干脆发布销售信息时,同步通知前期业主过来退装修款。

最初云谷的装修费是2500元/平方米,对很多刚需而言,绝不是笔小数目

哥了解的信息是,很多业主今天都是带着银行卡赶过来,有部分业主已经落袋为安。

02

开发商前期已经收到的钱,还愿意退出来,当然是销售面临压力。

当代云谷前期均价16300元/平,其中含装修2500/平,装修可贷款。

今年9月20日首开2、4、5、7、8共5栋楼,据说去化达到85%以上,剩大户型没卖完。

第2次开盘就是12月14号开3#,选择保守推盘平销,但研究机构统计,当天去化率只有47%。推出186套房源,成交87套。

毕竟同样的价格,可以买宇宙中心光谷东;风景宜人的光谷南,成本还低很多,而当代云城正好处于两大板块夹缝。

当市场不再盲目追涨,这些劣势就会迅速放大。

其实武汉最近有很多楼盘面临类似情况——开盘一次比一次差。

目前武汉整体开盘当天去化率,已经回落到50%左右。

而云谷这家开发商应对非常迅速,废话不多说,直接撕掉装修卖毛坯

均价瞬间从16300元降到14000元以内。

对于光谷相对充沛的刚需购买力,1万3买个毛坯,比较划算。

哥看有很多对光谷楼市的分析,非常泛,好像光谷就三大板块,光谷东、光谷南和关山大道。

其实,武汉楼市不能看环线,光谷楼市,甚至不能看板块。

因为这个区域的特殊性在于,他旁边有大型产业园、企业,比想象力充沛的各种板块,还实在。小米入驻近千名员工,把名不见经传的佛奥俊贤雅居带火。

03

正因如此,今天在他售楼部,出现两条平行长队的魔幻场面。

哥为啥说云谷退装修,一波三折呢?

因为有人透露,光谷有些开发商投诉了他,然后被相关部门的有关人士约谈。

有很多购房者可能觉得,开发商主动退装修,是好事啊,应该鼓励鼓励再鼓励。

缺乏装修能力的开发商捆绑装修,确实后患比较多,现在撕掉精装卖毛坯,降低成本,于己于人都是一种解脱。

但站在监管角度,你一会儿卖毛坯,一会儿卖精装,一会儿又卖毛坯,显得过于儿戏,的确有扰乱市场嫌疑。

所以,在“装修指导意见”中,限制开发商精装/毛坯随意切换。

目前市场有所冷却,抢在“指导意见”正式实施之前,预计这些开发商都会陷入沉思——到底改还是改?

04

当代云谷这件事比较搞笑的,是引来竞品的高度关注。

天下攘攘皆为利往,开发商抱团涨价,你追我赶的日子,的确已成为过去式。

市场冷却,每个人都在为争夺客户使出浑身解数,面对有限的购买力,当“缺钱”已经成为楼市普遍弥漫的关键词,楼盘之间的争夺,就是一场淘汰赛。

同一个板块,你价格比较低,你先半个月开盘,都可能直接冲击竞品的成交。

作为竞品,当然对云谷的行为,表示极大愤慨。

因为这本质的降价,正一步步降低市场预期。

预期降了,大家愈发犹豫,观望/抄底的心态,不可避免。

阳逻之心打响“精改毛”第一枪,卖毛坯的开发商快速去化走量,改毛坯的迅速去库存,只有坚持加精装的项目,最近开盘录得30%的去化。

但我们注意一点,近期开发商的动作,正好处于年前结算节点的敏感期,迫于销售业绩和回款压力,很多盘为了跑量降价尺度比较大。

但节点过后,明年上半年压力会有缓解,大尺度调价会逐渐减少。

而且我们看武汉楼市的表现,你说现在“便宜就是硬道理”,缺钱是最大痛点。

但白沙洲也有项目,把价格拉上1.6万,还能当天去化100%,而1.2万左右的项目,同样也只能去化40%。

所以哥认为,市场整体价格调整,甚至板块竞相调价的现象不会出现,但板块内部分项目,因为各自经营考虑,会尝试击穿价格底线。