今天,网络各微信群、QQ群都在转发《中共武汉市委办公厅》【2018】286号文件及附件,武汉市房产交易中心1月22日发布的《通知》。

关于286号文件,市委马书记批示:请市房管局阅并会同有关部门研究化解方案,依法依规加强管理,对明显不合理的要支持购房者解约。

上述第一份文件市委办公厅文件签发日期为2018年12月6日,而距离至今过去了50多天才流露出来。那事实上,近50多天里市房管局面对精装修业主群体维权,实际并没有出台具体措施(只出台了一份规范精装修的具体细则意见征求稿)。

相反,今天武汉市房产交易中心发布的这份通知,只是为购房者在退房的手续方面提供了快速通道。

但实际上,对于已经购房,且处于还房贷的广大精装修业主来看。退房是否可行,取决于业主与开发商、银行的三方协商结果。如何能退房,按照大多数目前已经公开的购房合同来看,需要业主承担30%的违约金。假设购房合同上是一套价值200W的房子,那么业主要想退房,则需要承担60W的违约金,此违约金部分约为首付款部分。

细读上述文件,发现没有细化的地方还有很多,例如:

1、退房的责任划分、违约金、解约双方的损失预估赔偿等问题,文件中没有做具体说明。

2、对于已经还贷款、利息、本金,如何计算?利息由业主单独承担?

3、退房成功后的业主,再买的话,银行算一套还是两套算房贷?

4、业主和银行签合同是还贷1年才能提前还贷,还没还贷1年,怎么算?

5、开发商多久退款到位?

退房细节部分并没有对此做以说明或补充。而抛开退房这一政策支持,精装修问题也并没有得到具体说明和解决。在广大购房业主群体中,有相当一部分的业主是希望退精装修,保留毛坯。

在第一份文件中,对于“对明显不合理的要支持购房者解约”,这一处意见,并没有具体说明是对整个购房合同进行解约,还是对精装修的捆绑合同进行解约。因而,留给广大购房者广阔的想象。

但从“明显不合理”这个角度来看,购房合同的捆绑精装修合同存在明显不合理之处,约束业主的条款占据大部分,且明显违反中央七部委58号文件和《消费者权益保护法》。据此可认为,解除精装修合同,市委是给予了政策支持。

如何规范房地产的销售行为,相关职能部门不能靠领导文件签批,更多的是要站在购房者的角度上考虑该如何规范。如何解决退房和退精装修等问题,房管局等政府职能部门作为全装修的推行者,必须要走在市场发展的前列,制定政策文件要有预见性、前瞻性,既要确保市场主体良性有序发展,又要确保广大百姓的根本利益所在。

对于上述文件的发布,相信市场上会有较强的反应。广大精装修的业主愿意退房的,则少不了与开发商进行几个回合的“较量”。对于愿退精装不愿退房的业主,则需要进行一而再再而三的维权行动。

根据武汉市房管局公布的2018年全年最新的数据显示:

1、供应情况:

房地产开发用地供应269宗,总面积1412.58公顷,同比增长35.94%;其中,住宅用地供应185宗,总面积1128.46公顷,同比增长34.54%。

2、交易情况:

存量房成交85589套,成交面积837.83万平方米,环比增长10.21%,同比增长1.23%;其中,存量住房成交78868套,成交面积732.79万平方米,环比增长8.88%,同比减少6.24%。

3、库存情况

未来房地产市场新建商品房供应十分充裕。广大开发商下一阶段面临的既是各楼盘的行业相互竞争,又是面临资金回笼的压力。且在广大精装修业主维权的行动中,销售压力会倍增,品牌声誉也将面临损失。

如何挽回消费者对于开发商的信任,如何加快新建商品房销售,是摆在开发商面前的一道送分题。