2018年,房地产和金融市场均没有大幅放宽的政策,而过去一轮市场周期地价上行后正面临房价预期止涨的冲击,房企面对当下各地较高的地价愈发慎重,反映在工程市场上就是新增土地和项目开工建面均有所下降。等土地市场在价格方面调整到位,对现金流能力较强的房企来说是适合增加土储的时机。

  同时,在国家和地方相继出台住宅“全装修”政策的推动下,房企日益重视全装修项目的建设已成为不可逆的趋势,反映在工程市场上就是全装修建筑面积和户数均大幅增长。产业链供应企业也高度重视,优质品牌企业跟进力度持续加码,全装修项目对部品部件的应用需求为产业链企业注入新的发展动力。

01

2018拿地开工情况

1.重点70城分布

在全国重点70城房企新增土地建面方面,2018年新增土地建面TOP10城市合计拿地49687.19万㎡,同比增长9.81%;其中TOP10城市全部都是二线城市,排在前三位的城市分别是重庆9657.02万㎡、郑州6072.80万㎡和徐州5183.25万㎡。说明房企争夺土地资源的主战场是经济发展基础好、人口需求充足的二线重点城市。

在全国重点70城房企项目开工建面方面,2018年项目开工建面TOP10城市合计开工20209.53万㎡,同比减少34.71%;其中TOP10城市全部都是二线城市,排在前三位的城市分别是重庆3759.24万㎡、青岛2956.50万㎡和武汉2943.45万㎡。说明房企开工动力较强的区域也是经济发展基础好、人口需求充足的二线重点城市。

从全国重点70城拿地开工建面城市分布来看,一线城市拿地开工建面分别为6374.97万㎡、1818.04万㎡,对应占比为6.09%、4.60%;二线城市拿地开工建面分别为90731.00万㎡、34265.12万㎡,对应占比为86.61%、86.66%;三四线城市拿地开工建面分别为7653.97万㎡、3458.57万㎡,对应占比为7.31%、8.75%。这意味着,二线城市拿地开工建面占总建面均超8成,说明房企聚焦拿地的二线重点城市相应也是开工动力较强的区域。

2.百强房企集中度

在重点70城百强房企新增土地建面方面,2018年新增土地建面前10房企合计拿地14341.29万㎡,同比减少20.61%;其中前10房企有7家是TOP1-10梯队房企,排在前三位的房企分别是碧桂园2482.98万㎡、万科地产1739.90万㎡和华润置地1669.05万㎡。说明土地资源在头部房企的集中度不断提升。

在重点70城百强房企项目开工建面方面,2018年项目开工建面前10房企合计开工13242.56万㎡,同比减少39.78%;其中前10房企有7家是TOP1-10梯队房企,排在前三位的房企分别是碧桂园3229.22万㎡、中国恒大1837.72万㎡和万科地产1560.68万㎡。说明资金流充裕的头部房企开工动力较强。

从重点70城百强房企拿地开工建面集中度来看,TOP1-10梯队房企拿地开工建面分别为12035.25万㎡、11708.25万㎡,对应占比为42.06%、44.55%;TOP11-30梯队房企拿地开工建面分别为8928.57万㎡、7085.34万㎡,对应占比为31.21%、26.96%;TOP31-100房企拿地开工建面分别为7647.62万㎡、7489.31万㎡,对应占比为26.73%、28.50%。这意味着,TOP1-30梯队房企拿地开工建面占总建面均超7成,说明土地资源正逐步向头部房企倾斜,且开工动力较强。

02

2018全装修市场

1.重点70城分布

2018年全国重点70城全装修项目规划建面为42336.90万㎡,预证建面18378.61万㎡,占比43.41%;全装修规划户数为241.66万套,预证户数158.52万套,占比65.59%。其中,二线城市全装修预证建面为14851.49万㎡,占全装修预证总建面41.63%;全装修预证户数为127.52万套,占全装修预证总户数64.87%。说明超8成已拿证的全装修项目集中在重点二线城市。

在全国重点70城全装修建面规模方面,2018年全装修建面TOP10城市合计为28657.92万㎡,同比增加242.74%;其中TOP10城市有8席是二线城市,排在前三位的城市分别是武汉6613.14万㎡、郑州4140.24万㎡和西安3247.41万㎡。

对比全装修建面在各分级城市的分布来看,二线城市全装修建面为35674.44万㎡,以84%占比居首位;一线城市全装修建面为6000.20万㎡,占比为14%次之;三线城市全装修建面662.26万㎡,占比仅为2%最少。说明全装修项目的市场份额目前高度集中在重点二线城市。

2.百强房企集中度

2018年重点70城百强房企全装修项目规划建面为31148.26万㎡,预证建面13689.19万㎡,占比43.95%;全装修规划户数为174.44万套,预证户数115.78万套,占比66.37%。其中,TOP1-30梯队房企全装修预证建面为10903.10万㎡,占全装修预证总建面79.65%;全装修预证户数为90.98万套,占全装修预证总户数78.58%。说明近8成已拿证的全装修项目集中在百强头部房企。

在重点70城百强房企全装修建面方面,2018年全装修建面前10房企合计为20093.55万㎡,同比增加143.51%;其中前10房企有8家是TOP1-10梯队房企,排在前三位的房企分别是碧桂园4418.07万㎡、万科地产4398.24万㎡和中国恒大2742.93万㎡。

对比全装修建面百强房企集中度来看,TOP1-10梯队房企全装修建面为17791.27万㎡,占比57.12%;TOP11-30梯队房企全装修建面为6955.24万㎡,占比22.33%;TOP31-100房企全装修建面为6401.75万㎡,占比20.55%。这意味着,79.45%的全装修建面集中在TOP1-30梯队房企,说明推动全装修项目发展的主力军仍是头部房企。

03

2018招中标数据

根据优采云平台监测的开发商招中标数据,2018年重点70城房企发布招标总计7908条,相较2017年增加579条;涉及138个行业,同比增加46.81%。中标总计11936个,相较2017年增加594个;涉及中标供应商企业有6506家,同比增加4.65%。其中,百强房企发布招标有5719条,在招标总量占比72.32%,集中度略有提升。

1.招中标涉及行业

2018年重点70城房企发布的7908条招标中,主要涵盖了机电类、精装修类、建筑部品类、设计类、土建类、市政园林类、勘察检测类、咨询服务类等8个大类。其中,招标数量排在前三位的分别是土建类3086条、精装修类1358条和建筑部品类1039条。土建类招标主要以总承包工程、桩基工程及消防工程为主;精装修类的招标集中在装修总包、活动家具、厨房电器等;建筑部品类有铝合金门窗、内外墙保温和涂料等行业。

2018年重点70城房企发布的11936条中标中,主要涵盖了机电类、精装修类、建筑部品类、设计类、土建类、市政园林类、勘察检测类、咨询服务类等8个大类。其中,中标数量排在前三位的分别是土建类4383条、建筑部品类2118条和精装修类2090条。土建类招标主要以桩基工程、总承包工程及消防工程为主;建筑部品类的招标集中在涂料、铝合金门窗、铝合金五金等;精装修类有装修总包、卫浴陶瓷和地板等行业。

2.招中标城市分布

在全国重点70城房企热门招标方面,2018年热门招标TOP10城市合计发布3266条,相较2017年增加829条,同比增加47.37%;其中TOP10城市有6席是二线城市,排在前三位的城市分别是深圳552条、北京402条和上海389条。说明房企发布招标较多的区域是重点一、二线城市。

在全国重点70城房企中标方面,2018年中标项目TOP10城市合计发布5044个,相较2017年增加93个,同比增加1.88%;其中TOP10城市有6席是二线城市,排在前三位的城市分别是上海775个、深圳688个和北京549个。说明房企中标项目较多的区域也是重点一、二线城市。

从全国重点70城招中标数量城市分布来看,一线城市招中标数量分别为1567、2398,对应占比为19.82%、20.09%;二线城市招中标数量分别为4702、7545,对应占比为59.46%、63.21%;三四线城市招中标数量分别为1638、1993,对应占比为20.71%、16.70%。这意味着,二线城市招中标数量占总招中标数量均超6成,说明房企聚焦发布招标的一、二线重点城市相应也是中标项目较多的区域。

3.百强房企招中标

在重点70城百强房企热门招标方面,2018年热门招标前10房企合计发布4810条,相较2017年增加147条,同比增加56.29%;其中前10房企有9家是TOP1-30梯队房企,排在前三位的房企分别是华润置地1016条、金地集团744条和招商蛇口689条。说明热门招标数量在头部房企的集中度不断提升。

在重点70城百强房企中标项目方面,2018年中标前10房企合计发布6970条,相较2017年增加16条,同比增加0.23%;其中前10房企有5家是TOP1-30梯队房企,排在前三位的房企分别是招商蛇口1318条、宝龙地产1025条和当代置业951条。说明除头部房企之外,有更多梯队的房企在推进全装修项目建设。

从重点70城百强房企招中标数量集中度来看,TOP1-10梯队房企招中标数量分别为705、657,对应占比为14.66%、9.68%;TOP11-30梯队房企招中标数量分别为3281、2880,对应占比为68.21%、42.42%;TOP31-100房企招中标数量分别为504、1371,对应占比为10.48%、20.19%。说明头部房企发布招标数量的集中度不断提升,同时有更多梯队的房企在推进全装修项目建设。

04

2018全装修部品应用

根据优采云平台监测的开发商招中标数据,2018年重点70城全装修项目应用的材料及部品主要包括石材、户内门、活动家具、橱柜、厨房电器、瓷砖、热水器等28个品类,共有225家开发商企业发布2090条中标。中标供应商企业总计1293家,同比增加18.19%。

1.全装修部品应用门类

从全国重点70城全装修房企发布中标数量来看,2018年开发商发布中标占比TOP10中,招商蛇口发布中标285条,占比22.6%居首位;金地集团发布中标186条次之,占比为14.7%;当代置业发布中标169条第三,占比为13.4%。随着全国住宅全装修市场的不断发展,老牌房企对全装修项目的推进力度持续加码。

2.全装修部品应用品牌

根据优采云平台监测的开发商招中标数据,2018年全国重点70城全装修项目应用的部品主要包括老板电器、海尔、金牌橱柜、华帝、蒙娜丽莎、书香门地、西顿、王力、星月门业等品牌,涉及1293家供应商企业,同比增加18.19%。

1)全装修项目厨电应用品牌情况

在厨电类应用品牌方面,2018年重点70城厨电应用品牌占比TOP5中,老板电器以22%的占比居首位;方太次之,占比为16%;海尔第三,占比为14%。前五位厨电应用品牌占比已达到76%,市场渠道和资源不断向一线品牌聚拢,行业保持着高集中度运行。

2)全装修项目橱柜应用品牌情况

在橱柜类应用品牌方面,2018年重点70城橱柜应用品牌占比TOP5中,金牌以15%的占比居首位;欧派次之,占比为13%;海尔第三,占比为10%。前五位橱柜应用品牌占比合计55%,行业竞争激烈,具有绝对领导地位的品牌尚未形成,市场集中度有待提升。

3)全装修项目建筑陶瓷应用品牌情况

在建筑陶瓷类应用品牌方面,2018年重点70城建筑陶瓷应用品牌占比TOP5中,马可波罗以18%的占比居首位;蒙娜丽莎次之,占比为17%;东鹏第三,占比为14%。前五位建筑陶瓷应用品牌占比达到74%,高品质建筑陶瓷品牌走在了市场的前列,设计和风格受到了消费者的青睐,行业集中度不断提高。

4)全装修项目地板应用品牌情况

在地板类应用品牌方面,2018年重点70城地板应用品牌占比TOP5中,圣象以18%的占比居首位;书香门地次之,占比为16%;和邦盛世第三,占比为14%。前五位地板应用品牌占比合计66%,行业增长有所放缓,市场份额向优势品牌集中,行业集中度有待提升。

5)全装修项目室内灯具应用品牌情况

在灯具类应用品牌方面,2018年重点70城室内灯具应用品牌占比TOP5中,飞利浦以23%的占比居首位;雷士次之,占比为17%;欧普第三,占比为13%。前五位室内灯具应用品牌占比达到70%,高品质灯具应用率越来越高,品牌分化日益明显,行业集中度不断提高。

综上,2018年,在房企土地投资热度下降,强化现金流管理的影响下,工程市场表现出来的拿地开工放缓已是不争的事实,而全装修市场的发展给产业链上下游企业创造了新的机遇。2019年,在房地产市场逐步回归冷静的过程中,政策有望继续保持稳定。当外部因素干预趋于平稳,内在行业周期规律对工程市场的影响将更明显。

统计数据说明:

1.时间:2018年1月1日-2018年12月31日

2.项目:已有公开销售项目

3.新增土地建面:仅含招拍挂方式

4.项目开工建面:包括普通住宅、公寓、别墅。其他业态未计入在内

5.区域:全国重点70城

① 一线城市:北京、上海、广州、深圳(4个)

② 二线城市:重庆、郑州、徐州、昆明、武汉、南通、西安、成都、青岛、常州、天津、南昌、杭州、温州、宁波、佛山、济南、南宁、长沙、合肥、南京、长春、金华、无锡、苏州、大连、沈阳、珠海、中山、东莞、嘉兴、福州、厦门、海口、烟台(35个)

③ 三四线城市:肇庆、镇江、湖州、慈溪、芜湖、台州、太仓、常熟、常德、泰州、洛阳、蚌埠、包头、保定、沧州、桂林、呼和浩特、吉林、昆山、廊坊、连云港、阜阳、许昌、漳州、新乡、唐山、石家庄、株洲、扬州、上饶、赣州(31个)