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衣食住行是人生活最基本的需求

而随着时代发展与生活水平的提高

当温饱得以保证后

房子便成为了当下最大的民生话题

在二手房市场

虚假房源、重复房源

中介“吃差价”等现象屡见不鲜

一直以来来让购房者不堪其扰

而现在

武汉正式发布了新版二手房买卖合同范文

那么问题来了

新版合同新增了哪些条款?

对交易各方的权益保护又有何影响呢?

下面就跟着小编来一探究竟吧~

8月23日,武汉市房管局和武汉市工商局联合发布新修订的《武汉市存量房买卖合同》和《武汉市存量房(买卖)居间合同》示范文本,新版合同加大了对违约行为的惩戒力度,最大限度地保护守约方的合法权益。具体细则如下:

1

违约方将承担诉讼费等相关费用

相比于12年前,武汉市二手房交易规模增长了数倍,2016年至2017年,二手房交易价格波动较大,引发了一段时期内的“违约潮”。在处理的房屋买卖纠纷实践中,因违约责任约定不明,导致违约方通过“违约获利”的现象有不少。比如前两年在苏州就发生过这样一个例子。

案例:

买房人周先生与卖房人王先生通过中介签订了一套约300平方米房屋的买卖合同,总价款199.5万元,约定2016年5月10日前办理网签手续,周先生支付了8万元的购房定金。但眼看着办理网签的时间到了,买房的周先生却怎么也约不上卖房的王先生了。

那段时间,苏州的房价涨幅较大,周先生觉得卖房的王先生可能认为房子卖亏了,所以在进行推脱。后来卖房的王先生果然提出,房子涨了四五十万,要加价。买房的周先生同意加十万,但最后,卖房的王先生干脆说不卖给他了,而是言称要以270万卖给他人。

此前,遇到这样房主违约的情况,由于没有完善的合同条款约束,大多数买方都是有苦说不出,即使最后对簿公堂,也是几经周折、劳神伤财。而今后,类似这种二手房交易过程中的“违约获利”行为将直接认定卖方违约,并受到法律打击!

在新版合同中,加大了对违约行为的惩戒力度,最大限度地保护守约方的合法权益。例如,新版合同中增加了“因任何一方违约,守约方以诉讼方式(或仲裁方式)向违约方主张权利的,违约方须承担守约方所支出的诉讼费(或仲裁费)、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用”

2

首次房贷申请被拒如何处理明晰

在二手房交易过程中,房贷申请被拒、被延期、合同中对付款方式约定不明等情况的出现,常常带来短时间难以化解的交易纠纷。

针对这类纠纷,新版合同也进行了调整细化。在付款方式的约定中,单独就房贷申请被拒列出了3项处理措施:包括买方自行筹集剩余房款、卖方允许买方再向其他家银行进行约定次数的申请、合同终止

同时,从二手房交易实践来看,由于信息不对称,房屋的很多瑕疵信息不明,如果卖方没有如实向买方披露,容易损害买方的合法权益。

案例:

王女士即将结婚,为筑爱巢,夫妻两人买了套二手房。由于买的是二手经济适用房,卖方办理过户的手续较繁琐,因此他们先交了首付后,拿了房子钥匙为装修做准备。

没想到在他们开始装修时,才发现地板上布满了裂缝,最长的裂缝接近三米,宽度达到两厘米,而且裂缝是贯通整个楼板的。

王女士赶紧找来中介机构和卖方要退房,中介机构推说不知情,卖方则说从未维修过,并且签订合同时已经得到买方验收认可。于是,定金不退,中介费不退。王女士的婚房还未构筑,就有一场官司摆在眼前,这让王女士很是窝火。

新版合同中,对于房屋存在的限制转让或瑕疵问题等,明确提出卖方应当在买方知悉后,尽快消除障碍,否则视为卖方违约,应当承担相应的违约责任。

另外,在近年来一直炒得火热的学区房问题上,大家在买卖二手学区房也需要特别注意一个问题:今年武汉多数学校的招生政策明确规定,学校对口的住宅除了要求“房户合一”之外,还特别规定“同一住址(户籍)6年内只提供一个学位(政策内的二胎除外)”,因此二手房交易之前,卖房也需明确告知买房该住址的学位使用情况,否则一样视为卖方违约。

3

交易未完成中介可收取一定服务费

房屋交易过程中,中介人员投入大量心血进行房屋带看、交易撮合、房源核验、房屋发布等工作,但因种种原因,各方又没有签订正式的合同,房屋交易也未完成,中介是否可以收取一定的服务费用?

按照以往的规定,是将房屋买卖合同和居间合同放在一起,不利于分清买方、卖方、居间方的责任边界。本次修订,将房屋买卖合同和居间合同拆分开来。

合同中明确三方可以约定:买方或卖方在未签订《武汉市存量房买卖合同》时,居间方可以收取不超过买受人/出卖人应交佣金总额的百分之二十的居间服务费。

这就意味着,根据新版合同,在签订居间合同后,不论买卖双方最后是否达成房屋交易,中介人员在付出相应服务并得到买卖双方认可后,一样是可以收取一定服务费用的。


4

房屋基本信息中应有房源核验编码

本次修订增加了房源核验编码,要求房地产经纪服务机构在提供经纪服务过程中,应当申请房源核验,获取房源唯一编码并进行房源挂牌,不得擅自成交未经卖方委托的房源信息。

什么是房源编码?

在武汉市2017年全面推行房地产经纪服务平台存量房网签系统的基础上,武汉市房管局7月2日已正式启动二手房交易房源信息挂牌工作,对可用的二手房交易信息,系统自动为该房源生成房源编码,这就是二手房的唯一“身份证”。

今年9月起,未生成房源编码的二手房,将无法进入发布和交易环节。这就意味着,二手房交易房源信息挂牌的启动,将有效压缩虚假房源生存空间,购房者将能看到更为可靠、真实、有效的房源信息。

什么是二手房交易房源挂牌?

是指房屋交易前,房屋中介接受房东委托,通过存量房交易网签系统申请,房管部门对房产证或不动产证件信息进行验证,初步排除房屋交易信息是否属实。

验证通过后,系统自动为该房源生成房源编码,经授权的中介通过网签系统实现挂牌,并对外发布;对受限房屋信息,网签系统不生成房源编码,并提示向房屋所在地的区房管局申请进一步核验。真实有效的二手房源,才有身份证!


5

拟交易的房屋存在租赁如何处理更明确

本次修订增加了房屋存在租赁情况下,出卖人与买受人经协商一致,可以以本合同约定的【交付日】或【取得不动产登记日】至租赁期间届满的房屋收益归【出卖人】或【买受人】所有。

6

房地产经纪服务的内容进一步深化

本次修订,居间服务事项、居间必要费用、佣金、各方权利义务、违约责任等有更详细的表述,敦促各方积极履行合同义务,不得随意违约。

那么说了这么多

如果我们要买卖二手房

具体应该怎么做呢?

下面小编就用一张图

来解释这些看似复杂的流程:

交易流程答疑

1

在交易前需要准备哪些资料?

1、买卖双方有效的身份证明(含身份证、军官证、士兵证等相关证件);

2、房屋所有权证;

3、有委托办理的需提供公证书和受托人的身份证及委托人的身份证复印件;

4、买卖双方提供银行卡

2

二手房过户需要哪些费用?

房管局税费:

1.增值税:5.6%(房产证满二年免征)

2.增值税附加:0.6%(房产证满二年免征)

3.个税:1%

4.契税:1%(房屋面积大于90平征1.5%)

其他费用:

1.交易手续费:5元/㎡(非住宅11元/㎡)。

2.登记费:抵押登记费80元/套(不动产登记费85元/套)。

3.中介费:2%-3%之间不等。

贷款买房附加费用:

1.评估费:0.1%。

2.担保费:1800元(贷款额度高于150万:2500元)。

小编认为,新版合同的发布,对于武汉二手房房源来说,将会极大地提高房屋交易操作的规范性,促进二手房市场交易的稳定。而通过增加房源身份识别的举措,将大力推进武汉二手房房源信息朝标准化发展,有效防范二手房违规涨价等乱象,所以类似做法也值得在全国市场推广。

文章政策资料及配图来源于网络

由天下控股集团重新整理编辑

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