买房卖方必看!武汉发布新版二手房交易合同

武汉正式发布了新版二手房买卖合同范文

那么问题来了

新版合同新增了哪些条款？

对交易各方的权益保护又有何影响呢？

下面就跟着小编来一探究竟吧~

8月23日，武汉市房管局和武汉市工商局联合发布新修订的《武汉市存量房买卖合同》和《武汉市存量房(买卖)居间合同》示范文本，新版合同加大了对违约行为的惩戒力度，最大限度地保护守约方的合法权益。具体细则如下：

相比于12年前，武汉市二手房交易规模增长了数倍，2016年至2017年，二手房交易价格波动较大，引发了一段时期内的“违约潮”。在处理的房屋买卖纠纷实践中，因违约责任约定不明，导致违约方通过“违约获利”的现象有不少。比如前两年在苏州就发生过这样一个例子。

案例：

买房人周先生与卖房人王先生通过中介签订了一套约300平方米房屋的买卖合同，总价款199.5万元，约定2016年5月10日前办理网签手续，周先生支付了8万元的购房定金。但眼看着办理网签的时间到了，买房的周先生却怎么也约不上卖房的王先生了。

那段时间，苏州的房价涨幅较大，周先生觉得卖房的王先生可能认为房子卖亏了，所以在进行推脱。后来卖房的王先生果然提出，房子涨了四五十万，要加价。买房的周先生同意加十万，但最后，卖房的王先生干脆说不卖给他了，而是言称要以270万卖给他人。

此前，遇到这样房主违约的情况，由于没有完善的合同条款约束，大多数买方都是有苦说不出，即使最后对簿公堂，也是几经周折、劳神伤财。而今后，类似这种二手房交易过程中的“违约获利”行为将直接认定卖方违约，并受到法律打击！

在新版合同中，加大了对违约行为的惩戒力度，最大限度地保护守约方的合法权益。例如，新版合同中增加了“因任何一方违约，守约方以诉讼方式(或仲裁方式)向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费(或仲裁费)、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用”。

在二手房交易过程中，房贷申请被拒、被延期、合同中对付款方式约定不明等情况的出现，常常带来短时间难以化解的交易纠纷。

针对这类纠纷，新版合同也进行了调整细化。在付款方式的约定中，单独就房贷申请被拒列出了3项处理措施：包括买方自行筹集剩余房款、卖方允许买方再向其他家银行进行约定次数的申请、合同终止。

同时，从二手房交易实践来看，由于信息不对称，房屋的很多瑕疵信息不明，如果卖方没有如实向买方披露，容易损害买方的合法权益。

案例：

王女士即将结婚，为筑爱巢，夫妻两人买了套二手房。由于买的是二手经济适用房，卖方办理过户的手续较繁琐，因此他们先交了首付后，拿了房子钥匙为装修做准备。

没想到在他们开始装修时，才发现地板上布满了裂缝，最长的裂缝接近三米，宽度达到两厘米，而且裂缝是贯通整个楼板的。

王女士赶紧找来中介机构和卖方要退房，中介机构推说不知情，卖方则说从未维修过，并且签订合同时已经得到买方验收认可。于是，定金不退，中介费不退。王女士的婚房还未构筑，就有一场官司摆在眼前，这让王女士很是窝火。

新版合同中，对于房屋存在的限制转让或瑕疵问题等，明确提出卖方应当在买方知悉后，尽快消除障碍，否则视为卖方违约，应当承担相应的违约责任。

另外，在近年来一直炒得火热的学区房问题上，大家在买卖二手学区房也需要特别注意一个问题：今年武汉多数学校的招生政策明确规定，学校对口的住宅除了要求“房户合一”之外，还特别规定“同一住址（户籍）6年内只提供一个学位（政策内的二胎除外）”，因此二手房交易之前，卖房也需明确告知买房该住址的学位使用情况，否则一样视为卖方违约。

房屋交易过程中，中介人员投入大量心血进行房屋带看、交易撮合、房源核验、房屋发布等工作，但因种种原因，各方又没有签订正式的合同，房屋交易也未完成，中介是否可以收取一定的服务费用?

按照以往的规定，是将房屋买卖合同和居间合同放在一起，不利于分清买方、卖方、居间方的责任边界。本次修订，将房屋买卖合同和居间合同拆分开来。

合同中明确三方可以约定：买方或卖方在未签订《武汉市存量房买卖合同》时，居间方可以收取不超过买受人/出卖人应交佣金总额的百分之二十的居间服务费。

这就意味着，根据新版合同，在签订居间合同后，不论买卖双方最后是否达成房屋交易，中介人员在付出相应服务并得到买卖双方认可后，一样是可以收取一定服务费用的。

本次修订增加了房源核验编码，要求房地产经纪服务机构在提供经纪服务过程中，应当申请房源核验，获取房源唯一编码并进行房源挂牌，不得擅自成交未经卖方委托的房源信息。

本次修订增加了房屋存在租赁情况下，出卖人与买受人经协商一致，可以以本合同约定的【交付日】或【取得不动产登记日】至租赁期间届满的房屋收益归【出卖人】或【买受人】所有。

本次修订，居间服务事项、居间必要费用、佣金、各方权利义务、违约责任等有更详细的表述，敦促各方积极履行合同义务，不得随意违约。