二线热点城市里面,今年房价异常坚挺,同时传说中居高不下的,恐怕只剩武汉和杭州了,最令人诟病的是新盘茶水费满天飞,购房者苦不堪言,但九月十月来,杭州远郊已开始下跌,二手房价格也有了议价空间,杭州楼市开始被袭击。

武汉情况如何呢?

武汉地盘太大,都跑遍不太可能,我只能在光谷、武昌、汉阳、汉口挑几个代表性的地方考察一下。

结果发现多种异样,如茶水费基本消失了,过去捆绑的精装修有的可以选择毛坯了,大妈们倾巢出动拉客了,置业顾问服务态度又好了,推销电话又多了,日光盘很少了。

种种迹象表明,武汉楼市已从晴天转向多云。

行情开始变化

——光谷——

光谷号称武汉的宇宙中心,网红区域,过去两年房价被炒高到两三万,仍一房难求,但最近几个月行情开始逆转,日光盘也开始成为过去式。

比如我们看的光谷核心区的正荣紫阙台,毛坯24500元/平米,可另选精装修3500,因为价格比较高,所以卖的也慢。

周边设施

交通:公交327,362,405,586,758,759,810

地铁:地铁2号线,11号线(建设中)

自驾:长江一桥-珞喻路-关山大道/民族大道-南湖大道,二环-雄楚大道-关山大道/民族大道-南湖大道,三环-民族大道/关山大道-南湖大道,东湖隧道-光谷大道-南湖大道

教育:幼儿园阳光幼儿园,翰林幼儿园等

中小学光谷一小,光谷六小,光谷十小,关山中学,光谷实验中学,华师一附中,枫叶国际学校,格鲁伯实验学校等

综合商场:光谷天地,保利时代广场,新世界K11,银泰中心(规划中)等

医院:湖北省中医院,武汉市第三医院等

银行:招商,交通,工行,中信银行,民生银行等

小区内部:配套幼儿园

又比如世界城香榭丽舍,8月份推出78-120平左右两房和三房,带装修销售,备案均价约22000元/平,外加3500的装修,超出大家的预期值,所以开盘也卖的一般,544套房源也未日光,只好打95、97折,现在还启动了分销。

周边设施

交通:乘坐公交510/567、755路到关山大道关山街站下车,步行约400米到项目

综合商场:光谷步行街

其他:光谷步行街、美食城、电影院、购物中心

小区内部:配套超市、商业街

光谷的优势在于有产业支撑,白领阶层多,所以购房需求旺盛,教育资源集中在武昌片区,大学生毕业如果留在武汉,一般主要的就业机会也是在武昌。

不过,光谷的房价有些超前发展了,增速明显快于别的区域,这会挤压人才流出,后续光谷的回调不可避免。

光谷已吸纳小米、腾讯、奇虎360、华为等多家知名企业来此建立第二企业总部、基地或研究院等,IT从业月收入一万多算高收入,但一个家庭买套300万的房子,月供在8000-1万左右,压力也不小。

——武昌——

武昌核心区最高价代表楼盘,万达御湖壹号,位置确实非常好,但价格不友好,3.8万带装修,在售220平米、255平米,一套房子起码要八百多万,这种购买人群恐怕只有武昌的公司高管能买的起。

周边设施

交通:公交电车1路、电车6路、14路、108路、411路、522路、578路、701路、709路、724路、802路、810路等公交至中北路周家大湾站步行800米可到

地铁:地铁4号线楚河汉街站下车步行100米即到

教育:幼儿园天源城双语艺术幼儿园、湖北省省直机关第二幼儿园、武汉大学幼儿园四分院

中小学武昌区中北路小学、红岭小学中北路教学区、白鹭街小学、武汉市中北路中学、湖北省水果湖第一中学

综合商场:万达广场

医院:武汉大学中南医院、湖北省武警医院

银行:中国工商银行、湖北银行

白沙洲,虽然目前还是不毛之地,陪同我的武汉小伙伴说那边交通路网不发达,以后很可能会堵塞出不来,但我觉得价格和地段才是王道。

首先它是三环内,最后一片干净的住宅处女地,好规划开发;其次因为政府严格限价,价格较低,1.3万左右带精装,二手房在1.6万,倒挂两三千,最起码相对比较安全。虽然现在配套和环境不如一江之隔的四新,但价格便宜是优势,交通和环境在规划上以后都会有改观。

青山,中冶39大街毛坯备案价20500元/平米,另外带3500的精装修,2.4万/平米,价格不便宜,所以一直有房源在售。销售经理跟我们坦言,2万以上的精装修楼盘今年下半年来开盘就没有清盘的,行情确实没那么好了。

——汉阳——

跟中介了解到国博新城二手房1.7-1.8万/平米,一年来稳定在这个价格,这段时间有点小降,90平米155-160万,降了几百块,但看房者寥寥无几,有价无市。我估计后续是二手房继续降价,填平倒挂空间甚至低于新房。

另一个新盘城投四新之光,毛坯1.3万,现在只能买120平米以上的改善型房源,二套首付五成,利率上浮35-40%,这个盘价格是比较便宜,但据拉客的大妈告诉我,因为是毛坯房很抢手,虽然明面上是网上抢房,但暗地里还要收茶水费,这也是当下少有还收茶水费的一个盘了。

周边设施

交通:汉口火车站片区或古田片区可以走二环线-杨泗港快速通道-江城大道-四新大道-连通港西路-四新南路,即到

江汉片区可以走江汉一桥-鹦鹉大道-上二环线-国博大道-四新南路向西行驶1公里,即到

武昌片区-上鹦鹉洲长江大桥-过桥转国博大道-四新南路向西1公里即到

公交:乘坐306路、547路 、385路步行约200米可以到售楼部。 

地铁:距离地铁6号线国博中心站1.3公里左右。

教育:幼儿园国际双语幼儿园

中小学钟家村小学新区分校、英才学校、华师附小、武汉三中、武汉外国语学校

大学江汉大学

综合商场:永旺梦乐城经开店、经开万达

医院:武汉市中医医院、武汉亚心沌口医院、泰康同济医院(在建)

银行:中国工商银行

小区内部:配套幼儿园、超市、儿童游乐场

铭悦芳华,1.4万加2500精装,价格偏高;一个是保利香颂,1.7-1.75万带2500装修,价格更高,去年到今年涨了一千块;一个是保利星河九州,1.55万带装修,有几个不利因素,公墓、垃圾发电站、变电站。

我个人觉得这些楼盘因为性价比不高,他们虽然在王家湾商圈,但我从地铁布局和地段来判断,感觉要比四新片区差,但价格却比那边高,不合理,因为商业配套是可以在后期随着人流布局的。

——汉口——

汉口,传说中武汉有钱人集结的区域,小商品经济发达的片区,房价最贵的地方。我们去看的二环线楼盘,中城悦城,2.58带3500装修,价格偏高,不好卖;

二环线边上不远的远洋万和四季,单价2.15万,大户型价格更便宜点,1.9万,准备开140多套,认筹也只有一百多组客户,蓄客并不理想;二环线再往东的万科汉口传奇2.2万带装修,价格差不多,都形成了竞争压力。

潜在新盘多的片区,有竞争压力的,大可不必急于下手,等着开发商竞相降价打折卖吧。

最后看了武汉最顶级的富人区,武汉天地,也已经降价了。

跟附近的中介聊了聊,武汉天地2015年就卖到3万/平米,起点非常高,去年最高峰卖到6-6.3万,现在回调到5-5.5万/平米,这样看相比2015年的起点价,一倍都不到了,比普通住宅的升值幅度还不如。

武汉的顶级豪宅为什么会回调这么快呢?

中介说,主要是因为滨江商务区还有很多4万多的新盘,另外武汉天地的云端新盘后面也要开,同一个开发商,只是物业费贵些,一个月6块/平米,但毕竟是新房,还带精装,单价不到5万,所以拉低了二手房价格。

云端有两三百套房,很多人在等,有钱人还是有很多,汉口各种批发市场,小商品经济发达,小老板多。不止是价格下跌,成交量也萎缩明显,这家中介店2016年一个月的中介费能赚300万,2017年下降到90万,今年只有二三十万,一年下几个台阶,这算是中介行业的一个缩影吧。

整体而言,四大区域跑下来,对武汉楼市有了基本了解,2015年武汉房价开始起步,2016年进入疯抢时代,一年翻番,2017、2018年蜗牛爬坡,今年三季度开始高位横盘,有价无市。