楼市下行的2018年,似乎注定是一个退房维权年。变相降价、质量不符……诸多维权背后的真相究竟是什么?我们究竟该如何避免买到维权房?

最近一段时间,全国各地楼市一片水深火热,武汉也不例外。不过,这种“火热”,不是因为房产畅销,而是因为退房维权现象正扎堆出现,愈演愈烈。涉事楼盘售楼处,人流同样如潮涌,业主诉求各不同,好一番“热闹”景象。

而深究起来,如火如荼的退房维权潮,其根由主要不过两点:变相降价、质量不符

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调低配置,变相降价?业主:许涨不许跌

从今年10月以来,武汉已有多个楼盘爆发维权现象。而其中最为典型的,莫过于近日武汉新洲某楼盘精装变毛坯,业主集体维权成功,这也是武汉首例精装变毛坯的正式维权。

精装变毛坯,换个说法,其实就是调低配置,变相降价。

那么,为什么降价会遭遇集体维权呢?

早在2008年,楼市下行,某知名房企全国降价促销,引得心生不满的业主集体围攻售楼处要求退房。

其后10年来,中国楼市一直上演着狂涨不跌的神话,不少人因此纷纷入局抢购房产,渴望坐收楼市红利。“房价怎么会跌?”这似乎成了中国购房者极为笃定的心声。而2008年的楼市,早已被大家抛之脑后。

然而,就在今年,随着调控政策的持续收紧,楼市再次下行,卖方市场不再。不少房企迫于资金周转压力,纷纷祭出包括降价在内的各种促销手段,以吸引有诸多选择的购房者。如前文所提到的新洲区某楼盘,也是因为楼市冷淡,前期9700元/平的价格相对周边略高,在多个低价楼盘的夹击之下,为求去化,不得不精装变毛坯,价格直降2200元/平。

于是,当“房价不会跌”的信念被打破,退房维权再次上演。而这种退房维权,也存在着诸多争议。

一方面,一降价就退房维权,这似乎有违契约精神。没有哪种投资是0风险的,面对股价暴跌,股民们愿赌服输;而到了楼市,购房者们却丢了“愿赌服输”这一常识。有个极为有力的反问是,如果房价一下跌就要求退房,那房价暴涨开发商是否能要求补差价?

但另一方面,房子是大宗投资,一套房子,就足以掏尽一个家庭的钱包,如果房子刚买完就降价,确实没有多少人能接受这种代价。且在不少人看来,既然是同一个盘,前后成本区别不大,新推的能降价,老业主为什么不能退房退款?

我们姑且不论这些争议的对错。透过现象看本质,这其实展现的是房地产市场的乱象。而任何一次市场整治与规范,都需要付出一定代价。当华丽梦幻的泡沫被扎破,总有一些人利益受损。阵痛不可避免,阵痛之后更为规范的市场,才是人心所向,大势所趋。

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交付质量与预期不符?这些情况均可退房

除了降价维权,武汉最近退房维权的,其实更多的是集中在交付质量,尤其是精装修质量维权上。

就在10月份,武汉武昌某楼盘爆发精装修维权。5000元/平的装修标准,还另外捆绑2500元/平的家电委托采购合同,加上32000元/平的毛坯均价,近40000元/平的精装豪宅,质量却不尽如人意。

如此质价不符,业主愤而维权,也就是情理之中了。幸而开发商最后悬崖勒马,返工整改,虽损失了大笔金钱,却也算挽回了一部分颜面。

当楼市火热时,部分开发商捂盘惜售,甚至绞尽脑汁让已购房者退房,按照当前价格购买;而当楼市冷清,“限”字当头时,他们又千方百计,甚至放弃底线地降低成本,提升利润,全然不顾产品的生命:质量。贪婪者的嘴脸,一览无遗。

△武汉洪山某精装盘地板,品质“惊人”

当贪欲无法抑制,惨痛的代价也将随之而来。购房者如此,开发商亦如此。

在规范房地产市场的进程中,开发商图利无可厚非,但还是要随时心怀紧箍咒,在保证产品质量的前提下谋求利益,才能不断提升品牌美誉度,获得长远发展。

而购房者在正确看待房产投资的同时,如遇到房屋质量不达标等非法权益侵害,拿起法律的武器正当维权也是正道。

那么,在法律规定下,有哪些原因可以退房呢?

  • 房屋质量严重影响使用,买受人有权退房

  • 房屋主体结构质量存在问题,买受人有权退房

  • 开发商未取得商品房预售许可证,买受人有权退房

  • 开放商隐瞒抵押、拆迁安置房、出卖给第三方等事实的,买受人有权退房

  • 房屋面积误差比绝对值超出3%,买受人有权退房

  • 房地产商擅自变更规划、设计的,买受人有权退房

  • 套型与图纸设计不一致时,买受人有权退房

  • 开发商迟延交房,催告后在三个月合理期限内仍未履行,买受人有权退房

  • 开发商迟延办理房屋所有权登记超过一年的,买受人有权退房

当大部分购房者都能适时拿起法律武器维护自己的正当权益,不做开发商高周转、快回款的牺牲品,必将倒逼开发商不断完善产品质量,促进房地产市场良性发展。

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维权路漫漫,如何避免买到维权房?

不管业主的维权诉求是源于房企降价促销,还是交付质量与预期不符,维权之路总是充满心酸与不易。

在楼市降温的敏感时期,一降价就维权,或许合情,却不合理;针对房企促销,完善退房条款,签订合同时注明双方在房价下跌之后的补偿、处置办法,减少业主与开发商之间的矛盾,或为一个无奈但行之有效的方法。至于交付质量与预期或者房企宣传不符,则需保留充足的证据,才有助于判定责任,有理有据地索取赔偿。

当然,我们也不能忽视,就算退房维权成功,也存在诸多问题。譬如退房过程中涉及的房贷记录能否清除、利息如何补偿等等。部分地区采取认房又认贷的政策,如果退房后房贷记录不能清除,即使名下无房,也会因为房贷记录而被认为是非首套,丧失首套房资格。

所以说,与其后期艰难维权,不如前期防患于未然,尽量避免买到有维权风险的房产。那么,具体该如何操作呢?

首先,如果你不是非富即贵,那“地王盘”还是尽量不当首选。毕竟这种楼盘就算宣传得再高端,也很可能只是为高房价找一个理由,实际产品很容易与个人预期不符。

其次,在配套相近的情况下,如果某楼盘定价明显高于周边楼盘,定位又不属于高端产品,后期一旦被周边楼盘“抛弃”,就容易为了去化而降价。前文所述的新洲区某楼盘,就是典型案例之一。

当然,如果某房企多个楼盘都遭遇维权,那其旗下的其他楼盘,就算尚未出现维权现象,购买时也要慎重了。

当下,精装房中较多隐蔽工程很难被购房者感知到。例如,合同中装修材料写的是国际一线品牌、国内知名品牌之类模糊不清的承诺,就不要抱太大期望了。不管用什么品牌的装修材料,敢于给出材料明细,不惧接受广大业主监督的精装房,才更值得信赖。

此外,选择具有第三方施工监理的楼盘,也有助于进一步防范质量问题。有资质的第三方施工监理通常是行业里的佼佼者,他们集职业道德、专业技术、实践经验等于一体,且与开发商利益关系微薄,能够更为公正、细致地对施工质量进行把关,保障房屋品质。

总之,越是楼市下行,越是要稳定心态,擦亮眼睛,慎重选择房产!

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