置顶我,获取「独家」武汉楼市资讯

上周的开盘预告,咱们说到光谷的世界城香榭丽舍有开盘折扣。

后台楼粉留言:“小武你知道吗,汉口的万科金域时代也有打折哦!”

最近,打折优惠的活动渐渐多了?

你是不是想说,“小编你脑子不好啊?昨天不是你发的9月上涨吗!现在又打折又优惠的,可不得piapia打脸啊!”

对于你的疑问,我心平气和地解释一下:昨天的数据来源全部都是二手房,不是新房。新房现受政府限价,但二手房价格一直由市场决定,也就是买卖双方决定。

这是两码事儿。

好,来继续说新房打折优惠的话题。为什么今天说这个话题?

因为,我注意到了最近中国第二大房地产商——恒大,打折潮,正狂扫全国!

恒大员工的朋友圈

其实,这也不是今年恒大第一次做促销了。

早在今年2月1日至2月28日,恒大全国楼盘就有88折优惠。而近期恒大在黄金周的名义之下,恒大又开始是折扣销售。

按照恒大公布的优惠促销政策,如果把所有购房优惠全部用齐,一套住宅楼盘的最终折扣幅度可以达到74折。而商铺部分更是接近半价出售。

根据中国恒大(03333.HK)2018年的半年报内容显示,目前恒大在全国范围内总共有735个项目,覆盖城市216个。

而我最关心的是,

武汉的恒大楼盘有没有什么打折内部消息?

为什么要打折?

打折是实实在在的真优惠,还是另有套路?

还是开发商的噱头?

今天我们来一探究竟。

武汉目前有多少个恒大的新房项目?我统计到住宅5个,分别是:恒大城悦湖公馆、恒大金碧天下、恒大翡翠华庭、武汉恒大龙城、常青花园恒大御景;商铺3个。 

小武必须致电售楼处探一探情况了,得到以下消息:

恒大城悦湖公馆说:是有折扣,但具体折扣要到售楼部了解。

武汉恒大龙城:公司确实在搞优惠活动,但不是降价(嗯,开发商比较忌讳"降价"一词...),我们楼盘目前没有活动。

恒大翡翠华庭:我们是有优惠的,但具体优惠要等我们开盘才知道,预计9月份开盘,您可以到我们售楼部提前了解一下产品

常青花园恒大御景:我们就是按照备案卖啊,没有活动价。您说的优惠是在“恒房通”上面的楼盘,我们没有参加。

小武厚着脸皮问了一下“恒房通”是个什么东西?原来是恒大的一个App,置业说,全国有优惠活动的楼盘都在里面,可以下载注册就能看到了...(哎,说的我好像在给恒大打广告啊,申明一下天地良心本篇绝非广告,不过欢迎恒大的人联系我们...)

为了搞清楚哪些楼盘有优惠,个么我就赶紧下载了一个。

我看到里面显示湖北共16个楼盘有活动(还乱入了几盘海南三亚的),其中武汉有6盘参与优惠,分别是:武汉恒大翡翠华庭、武汉恒大城悦湖公馆、武汉恒大御景湾、恒大金碧天下、恒大龙城商铺。其余都是宜昌、襄阳、随州的恒大项目了。

01、武汉这几个楼盘现在是什么情况呢?

武汉恒大翡翠华庭:前期住宅全部售罄,接下来9月要开盘的是40年产权的190平的大平层。记住,是40年产权。

武汉恒大城悦湖公馆:在售40年产权公寓。

武汉恒大御景湾:在售40年产权公寓。

恒大金碧天下:在售70年产权住宅位于红莲湖度假区(鄂州)。

恒大龙城商铺:商铺。

也就是说,武汉优惠的都是些本来就不好卖出去的40年产权的公寓和商铺!还有一个就是鄂州度假区的项目。

也就是说,其实跟大家最关心的普通住宅并没有什么关系。

实话实说,这两年,恒大在武汉的住宅项目卖得都非常好,毛坯,性价比相对也高,像恒大龙城、常青花园恒大御府哪一次不是被秒光。

而小武看到本次优惠主要是针对三四五线城市的楼盘,而一线和热门二线住宅基本没有参与此次优惠。

据小武了解到,其实今年上半年,已经有不少城市的不少项目偷偷摸摸的打过折,但是由于害怕引起之前购房业主的闹事而退房等,一直都是拐着弯的,以促销或者折扣等形式落实下来。

如今作为全国第二的开发商以如此公开的形式进行这项活动,我们就应该知道目前对于开发商来说形式是多么的严峻了。

02、开发商为什么要赶在金九银十做促销?

我们都知道2018年开始,国家要去杠杆,要软着陆,要房价回归可控渠道。但是面对各大房企的阳奉阴违,面对各大房企的地王炒作,政府直接采用了釜底抽薪的手段--抬高其融资成本,限制非法拆借。一方面逼着房企还款,另一方面则限制房企大规低成本融资借钱。

通过降价促销的方式,提高项目的周转率,回笼更多的资金。众所周知,2015年上半年,本轮房价上涨行情开始启动,随后多数开发商为了业务的扩张,向银行借了很多钱。而从今年第三、季度开始,之前开发商所借的债务已到集中还款周期了。

另一方面,开发商也必须要降杠杆,将负债率回落到正常水平。2018年开发商之所以融资渠道被堵,这主要是杠杆率远超60%的警戒线。在目前134家上市房企业当中,平均负债率高达70%,甚至有的开发商负债率超过了100%。

目前国内开发商融资渠道又不畅,所以,通过降价促销来回笼资金,保证账上流动资金的充裕,恐怕是每家开发商都要面对的问题。

而恒大的促销,明显就是在走“以价换量”的路子,这不一定代表净利润的减少,根据恒大集团2017年中报及过往数据来看,恒大以价换量是明智的。

图:2009年以来恒大营业收入、毛利、净利润变动情况

数据来源:2009-2016年企业年报、2017年企业中期报告

从图片中我们可以看到,自2017年全面铺开“无理由退房”“特价房”等政策之后,恒大的利润情况不降反增,虽然毛利对比净利润差距有所拉大,但数据显示:

2017年上半年恒大实现营业收入1879.8亿元,较去年同期上涨114.8%;毛利较去年同期上升171.7%至673亿元,同时实现净利润231.3亿元,较去年同期上涨224.4%,仅上半年就已经超过了2016年全年的净利润。

尝到了甜头的恒大,当然会率先打响全国价格战。

03、但武汉绝大部分楼盘都没有优惠,说明了什么?

  唯一能解释通的:武汉的市场还!不!够!冷!

像上周开盘,武汉共开15个楼盘,就有9盘日光,像地铁盘、毛坯盘、部分性价比高的精装房都卖光了。目前在武汉,除了产品本身没有什么优势的盘,可能要开始做些折扣优惠,比如上周开盘的世界城香榭丽舍(有折扣还没有卖完)。绝大部分楼盘还不至于降价,更不要说武汉现在还有不少“抢手货”(一般均价在1.5万内,有地铁或者是毛坯),要等这样的楼盘降价,目前是不可能的。

那不太热的楼盘呢?他们也有的是办法。 

要是楼盘定价高于同片区其他楼盘,可能不会很好卖,那就加长蓄客期,延迟开盘。

要么就是“看菜下碟“。本来装修全款,看蓄客不行那就再改成装修可以贷款好了;之前需要验资XX万,现在也不需要验资了。之前不能公积金贷款的,现在可以了......

恒大的全国性打折潮,对武汉市场影响并不大。

就目前情况看,短期内在武汉发生大面积降价的可能性也极小。

END