置业案例

  • 意向置业者:80后已婚未孕夫妻

  • 置业目标:80多平2房,首付可承担40余万

置业背景

小余与老公“小天”均是80后,两个人目前和父母一起居住在东西湖额头湾地铁附近的一套小3房。父母在小区附近的夜市做小生意,小夫妻分别在私企上班,尚未生养孩子。

听说目前居住的小区将要拆迁,小夫妻俩便将买房的计划提上日程。一方面,他们希望在拆迁之前,买到一套中意的房子自住,避免到时候太过慌乱;而且小余对现在居住的房子的格局也不满意。“虽然是三房,但厨房和洗手间都非常狭小,住起来分外压抑。”

虽然还未生养,小夫妻俩希望新购置的房产,对口学区较好,避免再次折腾。由于刚结婚不久,加上老人的积蓄在内,首付最多可凑足40余万,小余将目标锁定为80平的2房,新房、二手房不限,区域最好是东西湖。

最近,小余正在加紧看房中,先后看了吴家山海林广场周边的嘉禾园、吴南花园、东吴里、吴兴南村等小区,也关注过东西湖佳兆业悦府等新房,还看了盘龙城宋家岗地铁附近的恒大龙城。

在买房这个事情上,小两口产生了分歧,小余想买单价1万出头的新房,可以贷足30年,月供压力小,而“小天”认为新房地段太偏,配套也不成熟,不如海林广场周边的二手房,对口学校好,买来可以马上出租,距离家里近,也方便父母继续做生意。

置业分析

首先,“小吉”不建议小余夫妻跨区域到黄陂盘龙城置业。

虽然,武汉地铁7号线一期已通达至园博园北。衔接吴家山与金银湖的地铁6号线二期已动工、横跨盘龙城与东西湖的地铁前川线(7号线北延长线)预计于2021年开通,未来这几条线路全部通车后,吴家山与盘龙城两大版块的链接将非常紧密。不过,从小余夫妻的家庭实际情况来看,跨区域置业对父母的经营生活将产生较大影响,小吉并不建议。

(地铁6号线二期)

东西湖一二手房倒挂不再

另外,置业东西湖的新房还是二手房,这确实是个问题。

一般来说,在限价背景下,如果一个区域一手房价格明显低于二手房价格,且幅度较大,也就是常说的一二手价格倒挂严重,那么二手房会成为陪衬,从投资的角度出发,买新房更为合适,反之买二手房,更为划算。

经历一年的市场调整后,武汉楼市当初全面倒挂的现象是否仍然持续?

据大家顾问数据,在9月,武汉远城区一二手房倒挂的现象不再,尤其是一些热门的刚需板块,甚至还出现了价格差幅变为负值的现象,也就是二手房价格低于新房价格。如东西湖区金银湖、吴家山、江夏藏龙岛等。

究其原因,不外乎两点,一是位于三环至四环之间的武汉近郊,万元地铁网红盘逐渐清盘,而随着上市的是16年-17年的高地块项目,其售价逐步冲破区域价格天花板。另外,在二手房方面,房东坐地起价后导致市场降温,议价空间开始出现,一二手房价差开始向持平的趋势迈进。

具体就东西湖来看,我们发现,随着吴家山板块内的欧亚达云台、沿海翡丽公馆、九坤新城壹号等万元刚需盘相继售罄。东西湖片区的新房价格迎来大幅上涨,特别是9月份中建壹品澜湾等项目入市之后,片区均价涨势较猛。

据小吉了解,在9月,东西湖上市的新盘中,还有目前的东西湖地王项目——融创观澜府。未来还有地价10133的中南熙悦、地价9000多的电建地产洺悦御府将相继入市。东西湖新房均价或有望进一步水涨船高。

而配套更为成熟的吴家山老城区的新房几乎零供应,以二手房为主。其中不乏楼龄在15年左右的小区的均价尚在万元出头,刚需可以好好淘一淘。

吴家山二手房还有较大上升空间

从2017年-2018年上半年武汉土地供应数据来看,东西湖吴家山新城共计供地5宗,总净用地面积20.75万方。目前已开发共计4宗,未开发1宗。后期东西湖吴家山新城板块或面临地块枯竭,新房供应紧张的局面。正如目前的后湖、南湖基本都是已入住的成熟小区。

目前吴家山二手房远低于新房价格,后期新房供应量偏紧,趁着二手房价还没全面开涨,此时便是入手该区域二手房的最佳时间。

小吉荐房

针对小余夫妻的置业需求,小吉为其推荐了如下几套房子。

嘉禾园

推荐理由:小区配套成熟,距额头湾轻轨站近,精装修居住舒适,电梯房。

吴南花园

推荐理由:地处繁华地段,房子格局好,无暗房无公摊,老证税费少,对口东西湖吴家山第二小学。

丰尚御龙湾

推荐理由:新政府旁边,升值前景大,楼龄新,小区环境好,楼层佳、正南朝向、公交出行方便