01

政策综述

从2016年第三季度算起,武汉调控已满两年,虽然没有限售等重手,但政策补丁不断,先后出台了装修标准限价、刚需优先选房等创新措施,实现了市场的基本稳定。11月15日起,武汉楼市再出新政:备案均价低于2万元/平方米(不含2万元/平方米)的商品房项目中销售面积小于140平方米(不含140平方米)的房源优先提供给刚需无房家庭购买。同时规定,江岸区后湖片区、汉阳区四新片区、东湖高新区光谷东片区、洪山区白沙洲片区、东西湖区常青片区、蔡甸区等热点区域,刚需房源比例提高至100%,其他区域提高至80%。

▌政策解读:

2018年2月,武汉市在全国率先开展刚需无房家庭优先选房试点工作,中心城区预售备案价格在18000元/平方米以下的新建项目,以及新城区全部新建项目中低于120平方米的住房,按照不少于40%(含40%)的房源比例,纳入优先选房范围。

刚需无房家庭需符合“在本市无自有住房、符合限购政策且3年内无住房交易记录”的条件。

6月1日起,在前期试点的基础上,全市首套房需优先选房的房源比例,由40%提高到了60%。

9月,武汉要求,符合条件楼盘实行刚需优先选房时,必须使用由市公证协会统一研发的摇号软件实行摇号。

从刚需优先选房政策发布以后市场实际情况来看,截至10月底,武汉市已有235个商品住房项目纳入刚需优先选房范围,刚需优先选房总套数33421套,总建筑面积约332.91万平方米,120平方米以下房源在供应量中占比超过六成,在成交量中占比超过七成,有效缓解了部分区域住房供应不足,刚需群体购房难、“一房难求”等问题。

02

土地供需

从供应看,2018年前10个月,武汉房地产开发用地供应206宗,总面积1061.01公顷,同比增长27.55%;其中,住宅用地供应138宗,总面积837.78公顷,同比增长28.75%。

从成交看,截至10月底,累计成交居住用地建筑面积1893万㎡,同比增加17.9%;商业用地成交建筑面积为296万㎡。

根据中国指数研究院统计,前10个月,武汉土地出让金额927亿元,位居全国第四,并以3340万㎡建筑面积成为全国第三,保证了市场长期可持续发展。

今年全国土地流拍增加明显,截至目前,武汉出现8次流拍(其中住宅用地6宗,商办2宗),出让门槛高、限制条件多是主要原因。此外,硚口70亿地王流拍,体现了限价、融资压力下,企业对高总价地块更为谨慎。总体上,底价成交地块居多,在一些热门地段,新近成交地价大约为前期的八成左右,对于一些优质区域,众多品牌房企依然出手“抄底”,不断增加储备,看好武汉的长远发展前景。

03

住宅供需

根据融360统计,全国首套房贷款平均利率5.70%,在监测的35个城市中,首套房贷款平均利率最高值的是武汉,为6.35%,接近基准利率的1.3倍,截至10月,武汉已经连续4个月成为全国最高。

在这种情况下,武汉住房成交同比下滑不到两成,取得如此成绩实属不易,并有望继续捍卫住房成交量全国前三的地位。

04

成交分析

2018年10月,武汉远城区继续领先,成交套数占全市总量63%,较上月下跌6个百分点;得益于汉阳四新、武昌白沙州板块供应增加,主城区成交套数占比升至37%。从各区域看,成交量排名榜首的是蔡甸区,其次为黄陂区、洪山区。

 ▌远城区崛起:

由于不限贷不限购优势,2018年武汉远城区住房市场表现抢眼,6个远城区成交占比平均在6成左右,在主城区销量下滑30-50%不等情况下,远城区撑起了重担,使得全市成交面积仅下滑18%,好于大多数同类城市。

 ▌去化率下降:

根据中国指数研究院监测,10月,武汉开盘或加推项目49个,共计推盘14371套,整体去化率86%。其中28个项目开盘当天售罄,3个项目当日去化率不到50%,日光盘大幅降低,市场回归常态。

总体看,2018上半年武汉推盘去化率平均91%,进入下半年,开盘去化率下滑到85%左右,值得一提是,由于首付、利率高及装修不能贷款等因素,高端项目去化率下降更明显,导致主城区去化率走低到6成左右,远城区去化率也由日光盘遍地变得不容易,个别项目不足3成。

 ▌市场走势:

根据武汉房管局通报,第四季度,武汉将有205个楼盘、超过1334万平方米房源入市销售,这也是2017年7月可入市房源清单发布以来,单季度供应量之最。

其中,项目数量排名靠前的分别是洪山区(25个)、东西湖区(19个)、黄陂区(19个)、汉阳区(19个)、江夏区(18个)、蔡甸区(18个)、东湖高新区(13个)。

从市场层面看,由于刚需选房、上市供应增加等因素,局部地区率先降温,全市累计已有超过10个新老项目,由装修改为毛坯销售,降低总价以价换量,也有项目通过首付分期等措施,降低购房门槛,加快刚需入市步伐,总体看效果不错。相比于同类城市已经“冰凉”的表现,武汉市场仍处于调整阶段,区域分化、项目差别较大,且行且珍惜吧!