本文为问房有道独家原创,作者梦泽

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汉口城市广场1期,一梯一户楼王大户型降45万,业主大出血,买到即赚!

近日,我刚偷闲刷了一下朋友圈,汉口一位中介门店老板就推了这样一条圈。

此前,武昌徐东一位中介朋友同样“十万火急”地推荐一套房源:“学区房降价30万,业主急售!

由此前的老城一房难求新城带头领涨,到如今突然特价房出现并抛售,这已经不是个案了!

难道在厦门、成都之后,武汉也要步入由盛转衰的境地?作为常年奔走在武汉楼市一线的我,心里一下方了。

武汉江景

一查数据,果不其然,这一个月,武汉二手房挂牌价竟然开始环比下跌了!这跟此前市场供求失衡、业主坚决看涨、挂牌实时跳价的火热氛围截然不同了。

这意味着一个明显的信号。

武汉楼市一夜入冬?!那些看好我大武汉、意欲备战出手的投资客该何去何从?

更有新盘直降超千元

“汉口城市广场1期,一梯一户楼王大户型降45万,仅售330万!”

汉口城市广场1期。汉口城市广场位于武汉江岸区大型居住区后湖,是“大型商圈+成片住宅”的综合体,离武汉地铁3号线后湖大道站点仅300米。

汉口城市广场

我咨询中介朋友了解到,这位要“出血”卖房的业主房子位于楼王中高层,纯毛坯三房,一梯一户刷卡乘电梯入户,此外还有不小的赠送面积。

“这样的条件,均价才2.5万多一点,可见业主是真的捏不住了。”中介朋友说。

而该小区的二手房情况如何呢?

探访发现,该小区普遍房源价位在2.7-3万,毛坯的靠近2.7w,精装的靠近3W如此看来,这套楼王中高层的房源,均价2.5W,看来业主确实“割肉”了

而就在7月底,该小区一套97平方米的已装修三房成交,单价约2.43低于小区挂牌均价约4000元

而另一套业主急售学区房,位于武汉市洪山区徐东片区,这里同样是老牌的大型居住区

这套降价30万的房子面积为93平米,售价285万。

我走访该小区附近中介了解到,面积相似的均价在3.1-3.3万之间

“与其他同面积房源相比,低了约15万,但这也反映部分二手房价格的确不再那么坚挺了。”一位中介分析道。

挂牌价开始下调

根据统计,七月份武汉市二手房挂牌均价16031元/下降0.16%。其中,江汉区、硚口区、洪山区、青山区、经开区、蔡甸区、汉南区均开始呈现下调迹象,而这部分区域的新房市场近期也开始逐渐降温

而在本月中旬,竟然出现新盘直降超千元的消息

有网友爆料称,位于硚口区古田二路的千禧城即将加推13号楼114-147平精装新品,置业顾问对外报价2W元每平米,含3000元精装;相比上期开盘均价21300元每平米,千禧城均价直降1300元

不过,在与开发商沟通了解到,该楼盘尚未拿到预售证,而具体价格也尚未公布。

事实上,这不是硚口区首次出现楼盘降价

2015年,豪宅招商江湾国际率先“吃螃蟹”直降500元每平米,折后均价12500元。时隔三年,千禧城“疑似”直降1300元每平米

会传染的“冰火两重天”

新房二手房齐现“松动”迹象,武汉会步厦门杭州的后尘吗

厦门岛内均价从2008年的1万多元上涨至2018年的4.7万元左右,岛外四区从十年前的六七千元上涨至如今的3万元左右。

但2018年,厦门房价在调控之下,开始“暴跌”,比如相比2017年3月高峰期成交均价55427元,岛内思明区今年前7月均价45547元,下降了近万元,岛外四区也不同程度地下跌6000-1W元

而作为楼市的“晴雨表”土地拍卖也备受关注。

厦门土拍中的同安区地块,地上总建24万方,堪称近年来厦门地计划中体量最大的低价“巨无霸”地块,但与以往开发商云集相反,这次仅有一家房企报名,整个过程很快结束

再看看千里之外的杭州。

8月13日,豪宅云集的申花板块,核心地块土地拍卖会上成交价仅27923/㎡,配建公租房后折算下来也仅3.2万元/,申花板块的地价一夜回到两年前,核心地段的土地价格下行,让人担心杭州土地市场是否会迈向周期性下行阶段。

那么武汉呢?

据统计,七月份武汉市二手房挂牌均价16031元,环比下跌0.16%。这是一个值得注意的信号。毕竟,此前,在新房被严格限价的背景下,市场供求长期失衡,二手房业主坚挺看涨后市,挂牌价从不轻易下调。

武汉,会步厦门、成都、杭州等热门二线城市后尘吗?

价跌量升

衡量楼市的重要参数中,量与价始终是高度一致的。判断楼市是否下行量价是否齐跌是极其重要的参考依据

根据网签数据,2018年7月,武汉市住宅共成交21853套,其中二手住宅成交8667套,环比增加2.58%,同比增加2.71%

二手住宅成交量占当月住房成交总量的39.66%,较上月扩大了5.69个百分点

也就是说,在挂牌价格开始首次出现下跌的情况下,量还是有的,但是增幅已经明显缩小。

武汉2018年7月份各区域二手房挂牌均价

行政区域

挂牌均价

(元/㎡)

涨跌幅

(%)

江岸区

22680

0.07

江汉区

20911

-0.66

硚口区

19474

-0.12

武昌区

22478

0.23

洪山区

20326

-0.26

东湖高新

19761

0.10

青山区

17771

-1.49

汉阳区

17703

0.84

东西湖区

14775

0.37

黄陂区

11932

0.70

江夏区

12952

0.18

经开区

14196

-0.72

蔡甸区

10551

-0.86

汉南区

7139

-0.86

新洲区

6827

0.00

“很多人就是挂着而已,看看行情和价格,试试水。”武汉江汉区一位中介人员表示,大部分房东都不愿意降价,在他们登记的房源记录中,诚心卖房的房东不多

一位资深中介表示,一段时期内二手成交量下降部分房东降价几万乃至十几万,这样的现象确实存在。但若就此推断二手房市场已经“变凉”,未免有些过于武断

降价的情况是个例,很多优质小区的二手房价格依然还是比较坚挺的。另外一方面,7、8月份本就是传统的成交淡季。”笔者一位中介朋友表示,不可否认的是,当下的武汉二手房市场,正在逐渐回归理性,有所回落。

对于很多资深炒楼客来说,武汉是他们早就布局嵌套的重点城市之一,虽然出台限购等政策,还是有不少人蠢蠢欲动,不断跟进

那么,如今这个时间节点,是进还是退?哪些区域抗跌?哪些又被低估,同时具有大钱景呢

笔者以多年经验,来逐一做个分析。

中心城区:这些区域抗跌

相比长沙、深圳等地,武汉虽然没有“8限”这么夸张,但是,该有的核心政策还是有,比如2年限购3年限售(部分区域),还有离婚也有隐性限制,就是半年内无法贷款,整体来讲,还是挺严的。

但是,也不是没有办法,比如落户……此处省略500

首先,武汉是最早一批出台限购政策的城市。

限购区域范围:江岸区江汉区硚口区汉阳区武昌区青山区洪山区以及武汉东湖新技术开发区武汉经济技术开发区(不含汉南)东湖生态旅游风景区,以及东西湖区江夏区黄陂区的部分区域

供求决定价格,地段、配套有优势,同时周边又缺乏合适新房供应的二手房小区,成交价格依然坚挺,甚至还呈现稳中有升的趋势。

从长远来看,有城市配套的潜力区域的抗跌性较好。无论在怎样的市场行情下,潜力区域的转手能力都很强。

江汉区价格最坚挺的集中在西北湖、CBD等区域,房价最高的几个楼盘分别是西北湖壹号御玺湾、新港长江府、CBD楚世家,均价都是3.5W元

而作为武汉市政府所在区江岸区涵盖了滨江豪宅区后湖居住区外滩柒号华发外滩首府武汉天地等高端豪宅均价直奔5w元,后湖的刚需、改善性项目居多,均价从1w至3w不等

除了传统的中心城区外,武汉市的大手笔“长江文明之心”也值得关注。

今年,武汉将重点打造历史之城,启动长江文明之心的规划,以南岸嘴为圆心、以3.5公里为半径,在两江四一个圆,龟山、蛇山、琴台、武昌古城、汉口历史文化风貌街区、汉阳归元片区、月湖片区都处在这个圆当中。

武汉南岸嘴

目前,长江主轴示范段已经开工,将于明年亮相。未来三年内,长江主轴沿线将布局39栋200以上的高楼。长江新城的概念规划也将于今年完成,年内还将争取获批国家级长江新区

开发区:这些区域有潜力

中心城区外,武汉目前正在着力打造的高铁商务区临空港商务区等也是潜力股

杨春湖商务区是依托武汉火车站的交通枢纽型城市综合服务中心,这里将围绕高铁经济、智慧经济和民生经济,构建“主导产业+商务拓展+服务配套”的产业格局,定位为区域总部、科技研发、旅游及展贸。

杨春湖商务区

比起其它已成型多年的高铁商务区,诸如上海虹桥区、广州番禹区、郑州郑东新区等,武汉高铁商务区正在逐步成型。杨春湖吸引了金茂、华侨城、宝能三大巨头,未来将成豪宅集中营

而在新城区之中,不论是在交通规划,还是在产业以及商业等配套上,黄陂区都以绝对的优势快速崛起。

作为一个新城区,黄陂未来将享受到6条地铁的丰厚资源,目前已经开通或正在建设的地铁线路包括武汉地铁1号线机场延长线3号线8号线以及21号线

除此之外,借助于长江新城、临空经济区的全方位发展,再加上四环线的建成,黄陂区也有着不错的潜力

地王遇冷、二手房回调,诸多迹象表明,那些闭着眼睛买、哪哪都涨的时期已经一去不复返。但是从城市能级、人口流入、产业升级等角度来看,武汉还是有更多优势……

现在出手武汉,到底是陷阱还是馅饼,我们拭目以待。

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