目前武汉楼市有点小尴尬,大家有没有这样觉得?

对于开发商来说,房子不是那么好卖了。

对于购房者来说,好房抢不到,能买到的不想要。

很多粉丝给靖哥哥私信和留言,为什么武汉推盘多了反而更难选了?

武汉的市场以后会怎么样,是不是凉了?那我到底该不该买呢?

今天靖哥哥就给大家细细的聊一聊。

短期看来,武汉的市场确实有点凉,主要是前期疯狂抢房,现在确实该冷静冷静了,但这个对于刚需购房者来说是个利好,市场冷了,那些隐藏的乱象就会暴露。

长期来看,武汉和其他城市相比,成交量和土地供应量一直都居全国前列,房价也比较稳定,对于刚需来说有看中的楼盘,还是可以下手的。

去年到今年,楼市调控政策密集发布,仅今年8月份45个城市发布了超过55 次的楼市调控政策,今年累计调控高达315次。全国商品房成交量出现高位震荡局面,热点城市的新房成交量明显下滑,很显然,武汉又是个例外。

据中原地产统计,2018年上半年武汉新房推售量达到64155套,同比增长15.9%,成交58759套,同比增长20.2%。

8月份武汉商品住宅供应成交大幅回升,供应面积环比上涨34%,8月份武汉新建商品住宅成交16704套,环比上月增长44.2%。

武汉市新房销量连续七年稳居全国前三甲

2017年,武汉楼市经历最严格的“四限”时代,但据中国指数研究院统计,新房成交27万套,同比减少22.8%,其中新建商品住宅成交约21万套,同比锐减近三成,甚至跌过2015年,但仍位居全国第二,仅次于重庆。

这意味着,截止到2017年,武汉新房成交量已连续7年稳居全国前三甲,堪为中国楼市最火的城市之一。

那么缘何武汉成交量一直高挺?

1人口基数是基础 刚需接盘是关键

从2017年开始,各大城市就开始“抢人才大战”,来保证自己城市的发展活力。据统计,2017年我国常住人口增加最多的十个城市,深圳、广州、杭州、长沙、重庆、郑州、武汉、宁波、成都和贵阳。

图片来源于网络

武汉属于第三梯队,增加了14.78万人,其中武汉的人才落户政策起了很大作用,去年,武汉市大学生留汉就业创业30.1万人,新落户14.2万人,同时武汉房地产市场销售取得大幅增长。

在武汉楼市调控如此严格的背景之下,这些新落户的武汉刚需们撑起了楼市的一片天。

5年留下100万大学生,落户意味着来武汉安家立业,即使现在不买房,将来也是购房大军中的一员。

2武汉限价导致楼市有利可图

2017年武汉楼市持续火爆,调控也接连出台,限购、限价、限贷,在新房限价的政策之下,一二手房严重倒挂。以白沙洲为例,一二手房倒五六千,本来应该是刚需置业的洼地,却被投资的人抢破头。

新房限价,变相为购房者打开了相对低成本入市的途径,一二手房倒挂导致限价楼盘去化率越来越高。

据大家顾问数据统计,后湖、青山、二七、白沙洲等地倒挂较为严重。

图片来源:大家顾问

3武汉远城区提升总体成交量

从去年开始武汉的远城区就逐渐开始取代主城区成为楼市主角,今年上半年武汉6个远城区的成交量占了武汉半壁江山,黄陂、蔡甸、汉南这些不限购区更是成为楼市的新贵。2018年上半年,新洲区的成交量同比增幅超过100%,相当可观。

由于远城区的均价相对较低,以及部分区域不限购,成交量节节攀升,拉高了武汉整体的成交量。

图片来源:永业行观察

武汉主城区只剩下四新、白沙洲、后湖这些地方成交量较为火爆,江岸、江汉、硚口、武昌以及东湖高新区等主城区呈现大幅减少趋势,降幅超过50%。

4武汉土地供应充足 不愁没房子卖

2018年1-8月,全国土地成交金额TOP10城市总计成交9120亿元,同比增长5%.从规划建筑面积来看,郑州2854万平方米继续占据榜首,武汉以2554万平方米位居第二。

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据统计,武汉近5年在建住宅供应面积约5000万平米,待建的住宅供应面积接近4000万平米。2017年武汉全年销售约2000万平米,是卖的最好的一年,按照这个标准来算,武汉的房子卖个5-8年是没有问题的。

5武汉进入地铁网络时代

从2016年起,每年将至少开通2条线路,至2021年武汉前三期轨道交通建设规划线路将全部建成通车,里程达408公里。

目前,武汉轨道交通1、2、3、4、6、8号线和阳逻线如期开通,地铁5号线、7号线、11号线东段、12号线均已在建,其中7号线已经开通试运营。

目前最新的第四轮地铁规划包括6号线二期、 8号线三期、 11号线汉阳段、11号线葛店段、 12号线、16号线、19号线、 21号线二期、前川线、新港线。

武汉地铁线相扣成环、串联三镇,武汉已全面进入“地铁网络时代”,再远的远城区也能够通过地铁与主城区相连,购房者的区域选择也多样化了。

除了这些因素,武汉商业配套的完善、学校资源新增都是利好武汉楼市的。

那么武汉楼市目前存在哪些制约因素呢?

1.房贷利率居高不下,武汉这个房贷利率,靖哥哥是真的不想吐槽了,8月武汉首套房利率高达到6.35%,领先全国。

但短期内,房贷利率松动的可能性较小,未来利率或低幅上涨,这个时候买房差不多算高位了,因此购房者也更为理性。

2.武汉楼市乱象多,捆绑精装、捆绑车位、茶水费、半夜开盘等让购房者买房难度加大,心力交瘁。

3.人才竞争。武汉人才引进还需要和成都、长沙、西安、郑州等竞争,成也萧何,败也萧何,武汉高校众多,就业压力大,工资水平低,难以形成较大的竞争力,留不住人何谈发展!

也正是因为上述因素,武汉楼市也开始进入理性时代。

目前武汉已经出现了市场下行的信号,一些购房网站组织的购房团又重出江湖,汉南某楼盘装修打折,购房者频繁接到销售顾问的电话。

很明显,武汉楼市在转冷了。

昨日,武汉4宗地均底价成交,除此之外,九月份的土拍已有三宗地流拍。

从土拍价格来看,2016年武汉成交楼面地价约为4700元/平米,而到了2017年价格升至5000元/平米,2018年至今,又下探到4100元/平米。

土地市场转冷,房企新增开发项目减少,也将会影响短期内的交易量。

因此靖哥哥觉得,虽然武汉的交易量一直领跑全国,但是目前市场已经逐渐转冷,再加上房贷利率居高不下,并没必要去急着抢房。虽然个人觉得武汉房价并不会明显下跌,但是未来三到五年内房价也不会大涨,冷静的市场才适合购房,套路少了,抢房的人没了,彼时再出手也会更妥当些。

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