公摊,从来一笔糊涂账。

张三李四和王麻子,各买一套100平商品房。

张三使用面积90平,李四80平,王麻子70平,他们都很开心。

过去,武汉房价低,公摊大小不算特别敏感。

如今,房价已经不低,再捆绑装修收费,公摊这个变量,越看越不顺眼。

老百姓的诉求,非常直接——

过去毛坯交付,公摊部分(楼道、电梯间)也做装修。

现在,所谓“全装交付”,楼道、电梯间还是如此,你凭什么,公摊也收装修费?

说,你是不是偷偷在电梯井里面,贴大理石啦???

开发商的答复,非常含糊——

过去毛坯时代,那个楼道刷的杂牌漆,现在我们刷立邦。

那你刷了几桶?

多少钱一桶买的?

找的哪个漆匠?

抱歉,说不清楚。

糊涂账,不能总是糊弄。

我们今天就探讨下公摊,以及公摊部分,该不该收装修费。

大家都知道,我们内地房地产,很多都照搬香港。

香港楼市有两个奇才,对内地房地产影响深远。

李先生,发明预售制。

霍先生,发明分割销售。

分割销售的副产品,就是如今武汉购房者的眼中钉——公摊。

客观上说,他们的发明,是让更多普通人,买得起房。

但来到21世纪的今天,就出现一点问题。

最近很多舆论说,香港都已经按使用面积计价,搞不懂作为徒弟的大陆,为什么如此弥坚?

大陆(重庆除外),差不多是全球,为数不多买房按建筑面积计价。

没错,国际上,以套内使用面积计价,是主流。

根本在,土地私有制。

比如,我们常见国外这种,town house

悉尼黑镇(Blacktown)

一户建,不存在公摊。

得房率100%。

就是买块地,自己盖房子。

摊来摊去,都是我的。

但对国外公寓性质的住房,公摊一样存在,只不过人家不单独计费。

美国纽约某复式公寓

说回我们。

公摊的依据,到底是啥?

我们在卖地的时候,准确讲是出让土地使用权,所谓规定的容积率,就是按建筑面积算。

比如一块地,1万平方米,容积率5.0。

那么,他规定你的建筑规模上限,就是5万方。

这个5万方是建筑面积,包含公摊。

延续下来,这个就成为我们买房,按建筑面积计价的依据。

理论上讲,如果买房按使用面积计价,需要在土地出让环节调整。

建筑只要分割销售,总要有过道,有楼梯、电梯,管线井等公共部分。

公摊,无可厚非。

这世界不存在真正意义0公摊的建筑。

除非你从家窗户扔根绳子,每天爬绳子进出。

公摊也不是越小越好。

绿城的房子,公摊都不算小,但公区舒适度高。

你家电梯间/走道如果太小,进出轮椅、担架都费劲,家具也搬不进去,失火跑不出去,住着也非常危险。

公摊是合理的,现在之所以被拎出来说,无非因为房价走高。

不合理的是,因为设计问题导致的面积损失。

比如一个汉阳盘A,公摊比例23%;

另一个汉阳盘B,公摊比例28%;

同样高层,价格几乎一致,公摊就相差5个百分点。

过去低房价、毛坯时代,公摊房价只差2、3万。

但到今天,同样100平方米,同样1.4万房价+2500块装修算,房价差就将近9万块。

A得房率高,总价反而比B低。

公摊,变成一个敏感变量。

根据百度百科解释——

公摊包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道等,以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积,还有公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)面积的一半。

几乎所有建筑,都有这些公区。

为什么有的高层,公摊可以接近30%,有的略超20%?

我们以B为例。

看他某一栋平面图(哥画的,凑合看)

开发商公开的图,不标尺寸,得房率秘而不宣。

你很难一眼看出他实际面积到底多少,但你看标准层的图,这栋楼得房率一定低。

一栋楼分两个单元,一个单元3户/层。

单看左边,电梯前室与楼梯前室共用,按照建筑规范,宽度至少要2.4米。(画红圈位置)

该楼使用剪刀形步梯,我们可以大致推算步梯和电梯前室,面积超过11个平方。

而这栋楼又在另一边单独再做前室,公共面积就比较大。

另外,单层走廊长度,也显得比较长。

设计上也欠妥。

2个单元总销售面积(单层),各自都是322平方米。

对比常见的边户(108户型),面积段都是130平,中间户做到100平,平层面积应该做到350平。

也就是说,同样的公共空间,服务的面积少了近30平方米。

那每一户平分的公摊面积,显然会更大。

这个开发商,哥猜测,想把户型做小,控制总价。

但设计不精细,最终单套面积不大,公摊掉的面积却比较大。

如果你再看他户型内部。

从入户到主卧,有一条长长的通道,估算起码有6个平方。

总体而言,这个楼盘被公摊、无用过道浪费至少两间房。

一共3间。

现在,公摊部分的成本越来越显性,他公摊为什么这么高?

哥觉得,大家有必要开始关注,楼盘规划设计的BUG和粗放。

公摊多少合理?

哥讲一个很粗暴的指标,大家普遍也认可——

高层板楼,公摊比例20%以下;

高层塔楼,公摊比例25%以下;

多层建筑,公摊比例15%以下;

如果比例超过上限,设计上多少有不足。

买房的时候,大家可以做比较。

这个东西说起来简单,操作很难。

问题是,你买房的时候,并不知道公摊比例真实数据。

你买的房子真实的得房率,只有在签订正式购房合同时,合同上有明确的建筑面积和套内面积,通过计算才完全明确。

之前你获知的数据都不精准,甚至置业会故意含糊其辞。

业主维权

对购房者来说,公摊、使用面积、建筑面积、得房率,这么多指标,真心有点坑爹。

他唯一的作用,就是把购房者弄得晕头转向。

从购房者角度看,他在乎的只有使用面积。

同样一套100平房子,有的使用面积90,有的80,有的甚至只有70。

活脱脱相差1~2个房间。

我们说公共部分,会影响你居住品质。

公摊必然存在。

这个没错,但是不是要算钱,就是另一回事。

园林、景观同样影响你居住品质,为什么开发商不跟你计较单价?

因为成本都打入房价。

公摊与否,其实是同样道理。

开发商过去卖毛坯,公摊部分装修,算作建安成本。

现在开发商卖装修房,他同样把公摊部分,算建安成本,而且以此为依据,申请毛坯备案价。

换句话说,即便按照最严格的备案价,所谓保成本法测算。

毛坯价里面,也计算过公摊部分装修成本。

如果你现在按照建筑面积收取装修房,那么公摊部分,必须跟过往装标,有很大提高。

我们认为,针对捆绑装修,一定还会有补丁政策出台。

昨天,在武汉开发商这边,流传一个所谓的“告知书”。

没有落款,没有发件人,但意思是对开发商捆绑装修,提了新要求。

公摊部分能体现装修痕迹的,主要是公共门厅、入户大堂、过道、楼梯间。

毛坯时代,这些区域也是装修交付。

捆绑装修后,怎么叫装标提高?

以前走道不贴砖,现在贴砖

以前贴砖,现在挂石材

以前地面水泥,现在全部大理石

如果你一定要按建筑面积算装修费用,那开发商必须拿出一整套公区交付标准。

细致到公区(比如大堂)的装修总价,装修材料,用了多少石头,每一块多少钱,是什么型号、规格、品牌,并且备案保存装修采购合同。

某楼盘示范区

在昨天那份“告知书”里,未来会要求开发商把所有销售户型,全部做样板间。

意思就是,你卖9个户型,必须做9个样板间。

而且每个样板间,在正式交房之前,不允许出售、拆除、擅自调整配置。

但针对矛盾最集中的公摊部分装修,没有涉及。

未来的最终版本,会不会要求开发商做一个样板间大堂、楼道间?

恐怕只有这样,才能一定程度缓解购房者的怒气。

今日话题

如何看待买房公摊问题,公摊部分究竟该不该收装修费?欢迎在留言区发表你的意见。

加入房哥购房群:汉口、汉阳、武昌、青山、光谷、商办投资群。

扫描下面二维码,添加房哥个人微信号,会拉你入群,群内有高人发布最新开盘信息以及给你买房出谋划策。