作者丨米公子&百夫长

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转了一圈,回来跟米小妹聊了聊,发现武汉市场,真的凉了不少。

与16、17年抢房大战相比,18年的武汉运气差了不少。3年的时间,武汉经历了一场从顶峰跌落谷底的过山车。曾经是宇宙中心,如今却冰冷刺骨。

最癫狂的时候,武汉、成都、杭州、南京的F4组合,站在楼市之巅傲视众生,万人抢房、茶水费盛行,烈火烹油,干柴烈火。

身为三大火炉之一的武汉,不只是40度的高温,更是将地产的火种播撒到每一个角落:

16、17年,甚至18年上半年,开盘清盘随处可见,2017年10月38次推盘、22次日光,11月62盘入市、42次日光,12月连开9盘、全部清盘……

茶水费盛行,或明或暗,或真或假,少则20万,多则80万,这是一道金钱打造的捷径,市场的差价,以简单粗暴的形式登堂入室;

所有楼盘遭遇疯抢,手握满满当当的买房资料,进不了门、认不了筹,大部分的客户资料甚至过不了售楼部的大门,置业顾问关上大门的同时,同时也关上了窗户;

房企的情绪被彻底激活,亢奋的资本扫荡楼市的所有地块,贡献了16年16个、17年7个地王的辉煌战绩:碧桂园以总价25.31亿、楼面价20017、溢价289%,晋升单价地王;平安以总价110.65亿、楼面价13588,晋升总价地王;正荣以溢价率442%、楼面价15966,成为光谷单价地王,是为正荣·紫阙台;远洋甚至不惜耗资150亿元,拿下2块地块;

……

癫狂、尖叫、亢奋、泡沫,所有参与者托举了一场最喧嚣的场景,市场也终于走向钟摆的顶峰。

仅仅半年后,泡沫挤破、喧嚣不再,再高的钟摆也开始了下坡的路程。

人走“茶”凉、精装变毛坯、新房限价、地王艰难面世,一场暴风雨的洗礼,浇灭了夏天的炎热。武汉市场,终于凉了。

在武汉的几天,我们走遍了重点片区、典型楼盘。

我们以点带线、以线串面,试图勾勒出一幅清晰的市场轮廓。

武汉市场版块分明,行政划分为武昌、汉口、汉阳,但是市场却分为4大片区,分别是武昌、汉口、汉阳、光谷,足见光谷的地位之高。

1、武汉市场均价1万5,1万5以下还是很热,1万5以上已经变冷。

汉口二七滨江新区的顶豪,哪怕限价3万6左右,万科、绿城、华发、中信泰富大哥站位,依旧看得多、买的少;

东湖板块的华侨城原岸,紧邻东湖,限价2万(毛坯)2-3万(精装)不等,二手房倒挂至少5000,依旧没有清盘;

杨春江湖板块的金茂府、地王项目正荣紫阙台依旧是高位站岗、楼面价1万的中南熙悦府开盘异常惨淡。

与此相反,1万5以下的楼盘活得很滋润。光谷“神盘”188国际社区、四新的城投四新之光、白沙洲的东原启城、金银湖的盛世卧龙城等楼盘,依旧是全线飘红、去化火热。

2、新房限价、一二手倒挂,倒挂越大,价值越大。

二手房虽然很凉,因为新房限价,倒挂依旧存在。本地朋友告诉我,名下86平的两房,以前挂价240万轻松出手,现在降价20万无人问津,降价30万才会有人咨询。

卧龙东方郡新房1万3+2500精装(可贷款),附近万科城二手房高达2万2,差价6000;

华侨陈原岸高层均价3万以下,二手房却超过3万5,差价5000;

万达御湖世家、融创壹号院新房限价3万2,旁边复地东方国际的二手房至少4万+,差价5000。

3、地王面临生死劫,新地王艰难入市。

越是地王、拿地越晚,越能感知市场的凉薄。

其实对于地王,武汉还是比较开明的,拿地越高、备案价越高。但是市场却不吃这一套,相比新地王的高楼面价,老地王更有优势,销售完全无压力。

白沙洲片区:东原启城,楼面价才2100,精装价13500;正商金域世家、金地保利褐石街区楼面价超过8000,预计超过售价1万6,与东原差价超过2500。

光谷片区:正荣紫阙台拿地楼面价高达1万6,精装售价2万7销售不畅,不得不改为毛坯2万4;附近的泛悦城的楼面价9000不到,哪怕是超高层、有商业,精装价2万5完全无压力。

4、市场冰凉,倒逼房企精装变毛坯。

在武汉买房,能买毛坯,千万不买精装。

为什么?因为精装备案价格高,最重要的一点是,精装必须全款。

武汉市场非常奇特,毛坯+精装双合同完全公开,致使精装成为房企获利的白手套。均价2万以下精装价2500,均价2万以上3500-1万不等。如果算上精装价格的话,不亚于首付款。

整个武汉,充斥着微妙的博弈、焦灼,有对立,有妥协。

1、有关市场的对立、妥协。

一方面,武汉市场严控市场,刚需优先选房,买房利率非常高,新房限价非常厉害,尤其针对地王,二手房市场甚至因此转凉;

但是另一方面,毛坯、精装可以堂而皇之的双合同,茶水费也只是转至地下,地王项目也给出了生存出路。

武汉市场的纠结就在于,一手调控试市场,一手护着市场。

2、有关城市的对立、妥协。

刚到武汉,我们就听闻几个不幸的消息:武汉第一高楼纷纷迫降,先是武汉绿地中心从636米跌至500米,随后周大福金融中心从648米跌至450米。高楼永远是一个城市野心的体现,既关乎脸面,也关乎实力。

但是另一方面,汉口滨江、武昌滨江,甚至汉阳滨江,都在打造武汉的商务中心;杨泗港大桥的推进,武汉三镇将互为一体;小米、华为、斗鱼这些新兴互联网产业入驻,光谷科技的未来不可限量。

一手按压、一手拖底,共同构筑了武汉市场的微妙。充满矛盾的武汉,正是如今市场下的真实写照。

对于武汉的整体判断,我的基调是:

市场凉了,但是实力仍在、价格维稳。

全民参与的疯抢没有了,几十万的茶水费隐匿不见,房企竞相拿地王的热情衰退,大面积的疯抢基本没有,市场变凉、但价格维稳。这是第一。

老地王的项目越来越少,新地王项目将逐渐面世,尤其是高楼面价的地王,合理化的定价会托底房价,至少不会下降。这是第二。

武汉市场1万5以下的楼盘依旧比较火热,去化八八九九没有问题,这说明什么?证明新武汉人推陈出新,一波接一波,这些是未来武汉的基石。这是第三。

调控的目的不是搞垮,而是托底,武汉也不会轻易被击倒,顶层价格停滞是大势所趋,不是实力问题,而是大环境问题;底价空间抗跌,甚至逐渐夯实,这才是衡量武汉价值的标准所在。这是第四。

武汉的未来,在于滨江商务区、在于留汉百万的人才、在于小米华为为代表的光谷科技,在于百年武汉打下的坚实基础,这样的城市,不会垮。

只不过,在大环境、大市场的场景下,就算是武汉也得低头。

最新消息,武汉市房管局提出,从11月15日起,备案均价低于2万(不含2万)的楼盘中,140平(不含140平)以下的房源刚需优先选房。包括江岸区后湖片区、汉阳区四新片区、东湖高新区光谷东山片区、洪山区白沙洲片区、东西湖区常青片区、蔡甸区等6大热点片区,刚需房源比例提高至100%,其他区域提高至80%。

从2月试点、6月调整、9月强化,到11月再次出手,武汉进行了一场内部的结构调整、自我解构。

市场如此残酷,房票尤为珍贵,刚需如何选择不掉坑?改善如何突围不掉队?

在武汉调研,与同行畅聊,看了20多个楼盘,对武汉的微观谈不上精通,但对武汉的宏观已经基本掌握。

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武汉楼市基本面

在说这20个楼盘之前,先来说一下武汉楼市基本面。

武汉属于半热半冷的状态。

单价20000以上的均已冷,无须抢。

单价15000以下的还是火热,还需要抢。

为什么?

经济决定上层建筑!

杭州比武汉富有,于是调控至今,杭州现在还是基本上盘盘开盘就能清,不疯了,但依然火热。

武汉比不上杭州富有,于是武汉的高单价、高总价楼盘已经转冷,做不到清盘,不再火热,但刚需依然热。

郑州又比不上武汉富有,于是郑州的楼盘已经几乎没有倒挂,新盘目前没有楼盘可以清盘,新房二手房都已转冷,更谈不上火热。

这也是标题中的第一重意思,武汉楼市,夹在高富帅和屌丝之间不上不下的尴尬位置之来源!

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别废话,调盘!

挑了20个典型楼盘,分布图如上图所示。

覆盖汉口老主城、二七滨区、后湖、金银湖、四新、汉阳滨江、武昌东湖、武昌老主城、白沙洲、南湖、光谷核心、光谷东、光谷南。

改善盘的基本面都是带装修2.5-3.5万左右,典型楼盘是武昌核心区的融创壹号院事装修38000和万达御湖壹号带装修38000,汉口核心区的中海或御玺湾毛坯32000的样子,光谷核心区带装修25000,武昌东湖边稀缺楼盘的带装修30000,这是武汉改善的基本面。

刚需就是15500的基本面,分布在汉口、武昌核心区的外围区域,以及光谷东光谷南。

以上这些楼盘,哪些有倒挂呢?哪些买到就能赚到呢?

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看一二手倒挂!

如图,打对勾的就是有倒挂的,打叉的就是没有倒挂的。

以点看面,我们对武汉楼市的基本面已经有了一个大致的了解,如下图。

好地方均无倒挂,主城区均无倒持,改善片区均无倒挂。

倒挂明显的都是刚需区域,都是外溢区域。

这背后是武汉楼市的什么逻辑呢?

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武汉楼市逻辑!

干货来了。

1、本轮重点二线城市的房价参照物是,2016年10月房价,2017年的强调控时代来临时,参考基准价就是这个月的房价,郑州武汉均如此。

2、2016年10月房价涨上去了,那后面的调控基本上就是这个价了,不能再涨了。

3、而在2016年10月还没有来得及涨的区域,就是后来调控时倒挂严重的区域,就中间,就是补涨和横盘的区别。

4、所以,在楼市泡末上升期,好区域率先上涨,一般的区域跟着涨,差的区域最后涨。也可以理解为改善先涨,刚改后涨,刚需最后涨。

5、所以,刚需定位明显的四新、白沙洲在本轮周期中,是最后的补涨区域,也就是在2016年10月,别的区域都涨过了,这两区域还没有怎么动,涨的少。

6、所以,汉口、武昌、光谷一定是率先涨的,然后青山、南湖、金银湖等跟着涨,最后才是光谷南、白沙洲、四新等片区。

7、至此,你也就明白了武汉楼市价差关系、倒挂关系的背后逻辑。

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武汉楼市建议!

让武汉楼市趋冷的是两个原因。

1、还是有钱人少,所以单价高、总价高的改善盘率先冷了,也和去年楼市过热透支市场有关系。这也是标题中的第二重意思。

2、首套房利率上浮30%,二套房首付60%、利率上浮40%,这个说实话太狠了。

至少,武汉的刚需市场还是很热的。

所以,郑州还比不上武汉,因为郑州更加穷,更加屌丝。所以,改善和刚需两个市场都直接冷下来了。

那,该如何看待当下的武汉楼市,有何建议?能不能出手呢?

在讨论建议之前,我先明确我的观点:武汉楼市正在下行,但现在还不是底。

这个底,请明确,我说的是市场低。

底在何方?底在何时?我不知道,因为,这个底不是我决定的,是政策决定的,政策不会听我的。

市场底虽然未到,但武汉的价格底,也基本是已经到底了,而购房,我们更要关注的是价格底。

所以,建议如下。

1、刚需首套不必等,价差关系已经在逐步缩小,价差大的楼盘是卖一个少一个。

2、改善需求,如果能腾出首套房名额,亦不必等,因为,价格是被限着的,只要轻易挪走一只手,价格就会上浮,早买早安心,区域不等人。

3、刚需主要推荐四新和白沙洲。

5、武汉限价也是基于地价来限价的,所以,请忽略所有2016年以后拿地的项目,如碧桂园晴川府、龙湖金茂平安汉阳滨江地块、正荣紫阙台、武昌金茂府、金银湖融创等项目。