不管好与坏,2018已然成为过去!

回顾2018,武汉楼市仿佛坐上了过山车一般,市场不再是购房者闭着眼买房就能赚,开发商随便开盘都能日光的行情。

这一年,楼市政策频出,市场瞬息万变。这一年,武汉楼市降了温,购房者也多了理性,开发商也更能感觉到去化压力了。

一年过去了,每一年都是独特的。10大关键词,带你回顾不一样的2018,不一样的武汉楼市。

1

两级分化

2018年讨论得最多的话题莫过于,楼市到底凉没凉。

要说凉,还真是,2018年的武汉楼市没有金九也没有银十,相较往年,市场降温确实明显,甚至不少开发商都开始割肉放血,促销打折。

要说没凉,也是铁证如山,且不说网红盘,就一般刚需项目,去化大多不错,而“日光”也依旧常见。

可见,武汉楼市不能单纯下结论位凉还是没凉,但可以确定的是武汉楼市确实两级分化严重。

这两年,远城区以及部分主城区,如白沙洲、四新等获得了购房者前所未有的关注,究其原因,还是因为这些区域有共同的标签——刚需片区。

图:2018年上半年武汉各区成交情况

一来,这些片区可承担了武汉楼市相当比例的供应量,仅2018年上半年,武汉新增供应量共586.03万方,位列前三的分别是白沙洲、江夏、东西湖,三者供应量分别为68.23万方、59.61万方、45.46万方。

二来,相对低廉的价格也吸引了无数购房者,特别是刚需购房者。以白沙洲为例,尽管环境欠佳、教育商业交通配套有待发展,但架不住它主城区的区位、低廉的价格,所以区域内项目开盘,大多不愁去化,一些5号线沿线楼盘仍是一房难求,像保利上城、保利新武昌、东原启城等。

而相对的,武汉一些高地价盘、中心区域高端改善盘却是有豪宅的心没豪宅的命,这类项目大多去化一般,一些项目如华侨城原岸,甚至不得不精装变毛坯,自降身价,以求购房者。

另外不限购区也同样存在分化情况,尽管绝大多数不限购区都有地铁开进,但由于地处偏远,汉南仍无法和蔡甸、阳逻等匹敌。

2

刚需优先选房

自武汉调控以来,各类政策都明显更加偏向刚需。

2018年2月,武汉市人民政府公布一则楼市调控新政,武汉市已率先试点刚需家庭首次购房优先选房,商品房楼盘至少拿出4成房源用于满足刚需购房。

2018年3月15日,武汉房管局发布新规,当意向购房人数多于准售房源时,宜采取公证摇号的方式公开销售。

4月,武汉市房管局透露,2018年内,力争将“刚需无房家庭优先选房”的房源比例由40%提高到60%以上。

6月,武汉刚需优先选房全面铺开,优选比例由40%提高至60%。按照规定,凡在武汉无自有住房、符合限购政策规定、购房之日起3年内无住房交易记录的家庭,可以优先选购一套新建商品住宅。

房源上,备案价格低于18000元/平以,面积少于120平的住房,应不少于40%(含40%)的房源比例,纳入优先选房范围。

图:武汉6个热门区域刚需优选比例提升至100%

11月,江岸区后湖片区、汉阳区四新片区、东湖高新区光谷东片区、洪山区白沙洲片区、东西湖区常青片区、蔡甸区等热点区域,刚需房源比例提高至100%,其他区域提高至80%。

刚需优选政策的实施,不仅是切实落实保护刚需,也将为武汉房价带来足够的人口支撑,使武汉房价及成交渐回理性通道。

3

房贷利率领涨全国

作为楼市调控的重要方式,金融管控不可或缺。2017年以来,全国首套房贷利率连涨22个月,尽管2018年11月出现“刹车”迹象,但武汉房贷利率以6.26%仍领跑全国。

武汉房贷利率持续上涨,对约束房价上涨、抑制“炒房”限制买房积极性都起到了重要作用。但不可避免的也祸及真正需要房子的人。

近几个月有不少网友抱怨,首付凑齐了,奈何月供太高、还款压力太大,最后发现买房梦依旧难以实现;而一些改善型购房者,更是表示有心无力。

2018年2月份,武汉各大银行纷纷上调房贷利率,首套房利率上浮20%,二套房利率上浮30%;6月份开始,各大银行又陆续把首套房贷款利率上浮幅度提高到30%,二套房提高到40%。而下半年,武汉房贷利率水平一直稳定这一高位。

图:武汉首套房平均房贷利率领跑全国

10月,杭州、南京、苏州、厦门等地纷纷被曝房贷利率下降,武汉也开始有了下调迹象。根据调查,确实有少数银行开始下调首套房贷利率上浮幅度,大致降幅为5-10%左右。

12月,武汉下调房贷利率涨幅的银行进一步增加,根据对武汉16个银行的调查,发现已有8家进行下调,首套下调幅度5-15%不等,二套降幅也差不多。

尽管武汉部分银行房贷利率涨幅下调,但武汉房贷利率仍处高位,而且建行、工行等房贷发放大户依然傲骄。短期而言,房贷利率仍是武汉购房者过不去的坎!

4

土地流拍、底价拿地

2018年以来,土地拍卖市场不见了以往的火热,全国多个城市出现大规模的土地流拍现象,武汉就是其中的一个缩影。

严厉调控的大背景下,国家对融资监管更加严格,房企融资渠道逐步收紧,这也导致房企更为“谨慎”。很多房企,特别是一些品牌房企在不断追求市场规模的同时,增强了对未来风险的认识。

图:2018年上半年武汉各区成交情况

如其他热点城市一般,武汉土拍限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为推地的重要要求,这些限制条件对企业资金实力提出了更高要求,房企拿地积极性进一步降低。

在资金紧张,限价政策又没有松动的情况下,开发商对未来楼市走势显得不乐观,在拿地上即便是忍痛割爱,也不会盲目冒进。这也是为什么2018年多土地流拍、不少房企能底价拿地的主要原因。

但谨慎拿地不代表不拿地,对于不少房企而言,更倾向于选择一些房价地价差比较大、有稳定的改善性需求等区域。

如果地价太高,没有利润空间,就那就缓缓。总之,房企调整拿地策略,算盘也打得更精了。

5

退精装

严厉调控之下,房企利润直线下降。自2017年5月武汉出台精装标准后,各大楼盘争先恐后做精装房。但备案价上不去,一些楼盘免不得在精装修上动点脑筋。

随着2018年,部分楼盘精装房源的陆续交付,装修不达标准,装修质量差等问题也得以集中爆发。不少购房者表示,当初精装要全款也就罢了,2500元/平的装修费用交上去,最后给出500元/平的精装标准,让人情何以堪?

另一方面,由于楼市降温,购房者观望情绪浓厚,为了吸引购房者也出于自保考虑,一些开发商调整销售策略,精装改毛坯,更有甚者,把精装去掉的同时,顺带着把毛坯价也砍了那么一点点。

开发商认为,这只是房屋交付形式的差异,房市总体稳定,房价并没有发生大的变化,购房者并没有吃亏。

但对于前期购买了同一楼盘的业主而言,却深感不公,毕竟对于不少购房者而言,直接买毛坯房,至少价格更实惠。

所以武汉楼市退精装的浪潮一浪高过一浪。仅2018年二季度,武汉房管局就受理涉及此类投诉案件430件,占总投诉案件的2成左右。

不过,2018年12月13日,武汉市住房保障和房屋管理局发布关于对《市房管局、市城建委、市工商局关于规范全装修商品住宅管理工作的通知》征求意见的公告。

希望后期能进一步规范武汉市全装修商品住宅设计施工、质量监督和销售管理工作,提升住宅整体品质,保护购房人合法权益。

6

活下去

2018年9月份,万科在当年秋季例会上,一张满场打出鲜红宣传标语“活下去”的现场照片被各大媒体广泛传播。

万科董事会主席郁亮在会上进行了战略检讨,并表示,三年事业计划书的制定是把“活下去”作为基本要求,公司战略也将围绕“活下去”而展开。

作为房地产也风向标,万科“活下去”的举动无疑代表了众房企生存环境日益艰难。

随着楼市调控步入深水区,房地产市场行情转淡,各大房企在推出促销、降价等优惠措施的同时,更有房企被曝出强制其员工购买自家楼盘,甚至裁员瘦身的消息。

图:万科秋季例会高喊“活下去”

2018年下半年,房企销售额前20名的房企中,至少有7家房企明确提出裁员瘦身。裁员波及几乎所有千亿级地产大公司:碧桂园、华夏幸福、万科、旭辉、泰禾、正荣、新城控股。

12月下旬中央经济会议召开,调控从严、房住不炒基调不改,未来或有更多房企面临生死抉择,如何活下去仍是不少房企将要面临的首要问题。

7

大学生八折购房

2017年以来,全国各大城市纷纷启动“抢人大战”,如降低落户门槛、简化落户流程等。而武汉的政策无疑是给力的,不仅让你留在武汉,更是在住房上给予大学生保障,尤其是大学生8折购房的举措在全国属于首创。

在此政策影响下,武汉将建设14个“长江青年城”,更大程度满足大学毕业生的购房需求,降低大学生购房门槛。

2018年5月21日,武汉市首批低于市场价20%的安居房房源入市。武汉临空港经济技术开发区招才局(东西湖区委人才办)等部门和相关企业联合发布公告:将以“临空港青年城”为大学生安居房试点,向符合条件的大学毕业生以低于市场价20%售房,当日开始接受登记。

图:2018年5月武汉临空港青年城首次发售

6月9日,8折房的集中摇号正式进行。至此,武汉市酝酿了一年的大学生8折购房计划终于成功落地。

对于八折房,不少大学生表示,此前根本不敢考虑买房,而青年城的实惠价格让他们的压力缓解了不少。

随着越来越多青年城的入市,将为更多留汉大学生解决实际问题,真切落实“有梦想,留武汉,好安居”的口号。

8

买房站岗

自2016年10月武汉全面调控以来,犹如脱缰野马般上涨的房价终于得以控制,楼市逐渐冷静、房价逐渐平稳,对广大购房者而言应该说是极大利好。

但是随着楼市一路下行,特别是2018年底,武汉精装变毛坯、打折促销等变相降价现象重现江湖,买了房的抑郁,没买的担忧,就怕一不小心就给房价“放哨站岗”了。

在武汉买房有站岗的可能吗?确实有!那么买那些楼盘,站岗可能性会极大增加呢?

比如,购买价格严重超出周边同等水平的楼盘;买了之后价格回落或者性价比超低无人接手的楼盘;再就是新房卖的比二手房还要贵许多的楼盘。

所以避免站岗还是得尽量选择抗跌性强的楼盘,比如主城区楼盘、地铁盘、学区盘、价格低于二手房的楼盘等。

不过,站岗也是有时间维度的,大部分在三到五年内,而且武汉未来的发展潜力还是被看好的,从长远来看,心里或许就没那么膈应了。

9

公积金政策放宽

前两年,武汉楼市一房难求,再加上公积金汇缴不足,武汉公积金贷款政策不断收紧。因此各大楼盘拒绝公积金贷款买房是常态。

但是公积金政策并不是一成不变的,随着武汉楼市整顿的持续进行、公积金蓄水池逐渐充裕,2018年武汉市公积金政策经历了多次变动。

比如,2018年2月1日起,组合贷款可先还商贷部分;3月21日,5部门联合发文维护职工公积金权益。

而值得一提的是,自2018年5月1日起,武汉住房公积金首套房的最高贷款额度提高至70万元,二套房的最高贷款额度为50万元。

图:武汉首套房贷额度调节表

并且公积金贷款额度和个贷率挂钩,这样就意味着武汉市首套房最高可贷款至84万元,二套房最高可贷60万元。

此外,12月1日起,武汉户籍居民外地缴存公积金可回汉贷款买房。可以说,武汉公积金政策在进一步宽松。当下武汉大多数楼盘都接受公积金贷款,这无疑也为购房者节省了不少资金。

10

二手房降价

2018年下半年以来,随着调控政策的不断趋严,楼市凉意越发浓厚,新房方面,更多楼盘去化下滑;而二手房方面,量价齐跌,市场进入疲软期。

数据显示,2018年1-11月,武汉二手房挂牌均价基本呈一路走低的发展趋势。

细化来看,2018年前3个月,武汉二手房挂牌均价处于稳步上升的姿态,从8月开始,均价大幅下滑,有三月时的21617元/平降至20395元/平。

图:2018年武汉二手房挂牌价格走势

到了10月,房价呈一路下滑的趋势,并且跌破20000元/平。除极少数中心城区的热门地段外,多数区域的二手房成交量都在大幅下滑,有的甚至遭遇断崖式下滑。

至于武汉二手房成交量及成交价何以如此大幅下滑,首先还是受楼市调控政策的影响,其次,下半年供需疲软也导致了成交量的明显回落。

而且在新房、二手房价格倒挂严重的情况下,不少二手房房主抱着跟风或试探心理,以高价挂牌,买家自然不买账,由此观望情绪更加浓厚。买卖双方博弈,导致二手房成交量陷入僵局。

2019或更适合入市

2018年,武汉楼市如同众多其他城市一般,从躁动到冷静、从疯狂到冰冻。称2018年为楼市“拐点年”毫不为过。上半年还是买到即赚到的逻辑,而到了下半年,则是逐步成为降价维权的主场。

尽管武汉刚需优选政策、公积金政策在不断放宽;打折、优惠楼盘也不断涌现,但购房者的入市愿望仍不强烈。

有人说2018年是过去十年以来最艰难的一年,但也将是往后十年中最容易的一年。对房企而言,它融合了悲观警醒,但与购房者而言,它无疑预示了更大的机遇。

政策层面上,“房住不炒”的主基调再次被强调,楼市也将更加趋于合理和健康,房价方面也会更加平稳。

而诸如刚需优选、公积金等刚需保护政策未来也将大概率继续放宽;几近达到顶端的房贷利率也难以再有上浮空间,未来或有更多银行加入利率下调的行列。

土地方面,尽管2018年武汉多有地块流拍,但如上文所说,底价拿地也是另一主流,未来将有不小的供应入市。与此同时,购房者心态趋向平和,被压抑的购房需求或将集中释放。

2018年清冷中结束,但于购房者而言,2019年或将是更好的抄底时机!