关于房屋精装修问题,2018年成都、长沙、合肥、武汉、西安等城市都掀起了一次又一次的维权行动。但回归初衷,是政府为了减少污染和浪费,使之达到绿色环保的目的。

例如2008年7月29日,住建部发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》,明确指出,各地要制定出台相关扶持政策,引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。要根据本地实际,科学规划,分步实施,逐步达到取消毛坯房,直接向消费者提供全装修成品房的目标。

2017年4月26日,住建部印发《建筑业发展“十三五”规划》,提出,到2020年,城镇新建民用建筑全部达到节能标准要求。城镇绿色建筑占新建建筑比重达到50%,新开工全装修成品住宅面积达到30%,绿色建材应用比例达到40%。但落实到地方政府,则实际上为了控制区域房价处于一个稳定的阶段,让利于开发商,毕竟土地出让价格已经让开发商利润压缩,提出全装修更能让开发商提升市场积极性。

但在这里,有一个问题:政府提出全装修和开发商提出的精装修有什么区别?根据住建部2002年出台的 《商品住宅装修一次到位实施细则》中解释: 所谓全装修,是指房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕。厨房与卫生间的基本设备全部安装完成。全装修并不是简单的毛坯房加装修。按建设部规定,住宅装修设计应该在住宅主体施工动工前进行。也就是说,住宅装修与土建安装必须进行一体化设计。具体地说,全装修房厨房中应有灶具、洗涤池、操作台、排油烟机、电器插座、顶灯(防水、防尘型)、冰箱位及接口等,全装修房卫生间内应有浴缸或淋浴器 、便器、洗面盆 、镜(箱)、镜灯、排风扇 (风道)、电器插座、顶灯(防水型)等。

全装修并不等同于精装修。精装修是指装修的档次以及规格,一般精装修的房子,地面是地板,墙面以及屋顶有石膏边,厨房是整体橱柜,卫生间有瓷砖,只需搬进家具和沙发等软装,就可以拎包入住。

有别于全装修,精装修实际上是一种业主行为,或者开发商行为。

全装修是政府的一个底线,要做到哪里,符合要求。精装修就是全装修的进阶版比全装修更注重品质、也更个性化。

抛开精装修与全装修的区别,当下万千业主面对的是精装修的问题,那这精装修的本质是什么?

大家所听到开发商做出的精装修,实际上是开发商做出的文字游戏。表面对外宣称精装修,实际履行的是全装修。这也是政府要求广大业主以司法途径解决该问题的主要核心。这里有必要提醒广大业主,如果开发商对外宣称精装修,实际给予的是全装修的标准,则可以依照消费者权益保护法进行权益保护。其中开发商多涉嫌虚假宣传、玩弄文字游戏糊弄消费者等违法违规行为。

从最近一年多地爆发的精装修维权案例来看,主要问题反映在:购房合同不列明装修建材,或建材与合同不符、装修施工质量差、偷工减料、开发商对业主诉求消极应对、刚收房就出现了裂缝、漏水等;装修价格与档次、质量不匹配,偷换公示中的装标。

而等到业主们要为自己的权益争取赔偿或整修时,才发现原先的样板间可能早被拆除,合同里所有关于精装的附件都模棱两可,业主手上似乎没有任何有利的证据能够证明眼前交付的房子和当初样板间看到的房子货不对版,甚至有种“买家秀”和“卖家秀”的感觉。

出现这种情况的原因主要有两个:一是精装修已事实上成为开发商的重要利润来源,一些开发商为了提高利润,不惜压低装修标准;二是不少开发商此前一直售卖毛坯房,对精装修的施工流程不熟悉,管理不专业,精装修存在层层转包现象,管理不善导致多种问题。随着不少精装修楼盘新房交付,各地新房市场可能迎来精装修维权潮。

以上种种问题最终会形成政府出于本意办好事,市场牟利价高质低的现象。“粗制滥造”精装修背后的种种安全隐患将成为下一次维权集中点,诸如水电安装不规范、建材质量不合格等问题,严重者会危及业主生命财产安全,一旦发生,后果不堪设想。

那么精装修该如何着手,其实反映政府在制定政策时的后知后觉。在前端商品房市场价格被控制的同时,后端对精装房市场的管控更需要政府去考虑,否则原本我们希望“住有所居”,大家都有房可住。可结果交房时都“精装”变“惊装”,百姓不能安居如何立业?社会矛盾可能会再次被激化?最近这一年的维权就是一个缩影。何况限价的城市可不止武汉一个,利用精装套利的房企更不在少数,问题越积越多,2年后更难以解决。在没有完善、严格的市场监督管理机制的情况下,强行过度到装修房时代,不免步子迈得有些大。先出台对装修房市场的相关管理机制,规范装修房前、中、后期各个环节的管控,再提迈进全装修时代也不迟。在不成熟的时期出台不成熟的政策,开发商可能没法接招,能接招的又开始拔溢价,到头来受伤的还是广大购房者。

面对上述问题,从三个角度来看解决办法。

一是退精装修。例如某楼盘原本15000元的房价(含精装修2500元/平费用),实际价格则为12500元/平。退还精装修,会直接导致区域房价的下行压力,政府在面对稳定楼市价格方面承担压力,直接受益者则是广大业主。间接受益者:装修公司、装修从业人员、装修材料供应商。

举一个简单的例子:如果一个城市有10万套毛坯交付的房源投入市场,后续就能带动城市就业人口、进一步促进装修市场的发展,相关行业从业者也能获利,能进一步提升市场活力。

二是维持精装修,出台规范性文件。维持精装修能有效的稳定市场房价,短期内房价不会大起大落。但前期和后续针对精装修的市场情况需要调查摸排。对于出现问题的楼盘,政府相关职能部门需要有效协调解决。有可能出现的潜在风险:楼盘精装修导致的质量低下引发的安全问题、广大业主的身心健康问题、业主为了维权形成的社会稳定及舆论问题、通过司法途径解决而导致的行政压力问题等等,将在未来集中爆发形成。据了解,武汉市住建委等部门制定的规范性文件征求稿,目前已经逾期,尚未回应社会。

面对精装修业主维权,政府担负维稳压力,虽市场经济下行,但最终承担者则是广大的房企,低迷的销售量,延长了楼盘销售周期。各大房地产企业在区域范围内少则开发两个楼盘,多则四五个。如此精装修,怎能让广大业主善罢甘休。维权压力会直接让房企品牌受损,间接导致销售量下滑,楼盘开发资金紧张,后续楼盘压力更大。

三是推行精装修自愿原则,政府持建议态度,开发商不得捆绑销售,业主自愿选择。这种方法,主要是协调三方利益,政府职能部门以文件为规范要求,不对行业做强制规定,解除对市场的部分干预措施,将市场的需求归还给市场。开发商不得强制捆绑精装修房进行销售,规范市场环境,进一步满足业主多方面的需求,对需要精装修的业主按照政府统一规范的文件执行,对不需要精装修的业主则以毛坯交付,皆大欢喜。

但至于采取各种措施来解决目前广大业主的诉求,《规范精装修房的意见征求稿》难产,就能看出政府相关职能部门在面临这一问题上处于的尴尬境地。

如何有效解决该问题、维护社会稳定、维持市场秩序、维护广大人民群众利益、提升市民对于城市的认同感和归属感、幸福感,进一步提高执政能力和水平,是对政府职能部门的考验。如何赢得市场、赢得消费者、提升楼盘销售能力、提高品牌价值、加快楼盘建设,是对广大房企的考验。如何有效维护自身利益则是万千家庭和个人的该着重考虑的事情。

当今世界,人口与资本的快速流转,社会节奏的不断加快,人民会用脚投票的。毕竟,此地不留爷,自有留爷处;此处不幸福,吾将去远方。

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